CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL





Entre les soussignés :

1 – La société …………………………….au capital de ……………………dhs, sise à Casablanca……………….représentée par ………………..titulaire de la CIN n°……………


D’une part.


2 – La société ………………….au capital de ………………….dhs, dont le siège social est  à ………………ci-après désignée par « le locataire » et représentée par …………. En qualité de ………. Titulaire de la CIN n°……

D’autre part.


Article premier :  Objet du bail et description des locaux.

La société …………………représentée par ………………………, donne en location par la présente à la société à responsabilité limitée « ……………….. » à compter du ……………… un local à usage commercial, situés ……………………………………..Casablanca, et faisant l’objet des titres fonciers n°………………..d’une superficie de ……m².

Ledit bail est consenti par le bailleur et accepté par le locataire pour l’exercice des activités…………………………………….les parties conviennent d’un commun accord que l’exercice de toute autres activité devra faire l’objet d’un consentement par écrit du propriétaire.



Description des locaux.

Lesdits locaux existent ; s’étendent et se poursuivent sans exception, ni réserve, et sans qu’il soit besoin d’en faire une plus ample désignation, le locataire déclarant les biens connaître pour les avoir visités en vue du présent bail.

Le local objet du titre foncier n°………………étant aménagé et agencé sous forme de : ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………Les parties conviennent qu’un état des lieux sera dressé et signé à la date prévue pour la remise des clés.



Article 2 :  Durée 3/6/9

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de trois ans à compter du …..…...renouvelable par tacite reconduction, pour une période équivalente, avec obligation pour la partie qui voudrait résilier le présent bail, de prévenir l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois à l’avance.



Article 3 :  Conditions

Le présent bail est consenti sous les charges et conditions ordinaires et notamment sous celles suivantes que le locataire s’oblige conjointement et solidairement à exécuter et à accomplir, savoir :

1.     Le locataire ne pourra faire dans les locaux loués aucune construction, ni démolition, aucun percement des murs, cloison ou planchers, ni aucun changement de distribution sans le consentement express et écrit au bailleur.

2.     Tous travaux, embellissements et décors, quels qu’ils soient, ainsi que toute canalisation d’eau ou d’électricité qui seraient faits par le locataire, resteront en fin de bail, de quelque manière et à quelque époque qu’elle arrive, la propriétaire du bailleur, sans indemnité, et devront être remis en bon état d’entretien en fin de jouissance.

3.     Le locataire devra faire assurer son matériel, son mobilier contre l’incendie, toutes explosion, bris de glace et tous sinistres dus à l’électricité, au gaz, ou autres causes, auprès d’une compagnie notoirement solvable, et justifier des primes à toutes réquisition du bailleur.

4.     Le locataire devra acquitter tous les impôts, taxes et charges auxquels il pourrait être assujetti, et notamment l’impôt des patentes.

5.     Le locataire fera son affaire personnelle de l’évaluation de la puissance de l’électricité dont il aura besoin pour l’installation de ses appareils. A cet effet, il fera le nécessaire auprès des services compétents de la compagnie de distribution de l’électricité de Casablanca pour obtenir le reliquat de puissance manquante nécessaire à son installation, et pour régler toutes les taxes exigées par ladite compagnie.

6.     Le présent bail n’est pas divisible ; le locataire ne pourra en aucun cas prétendre à la division du présent bail ni procéder à une sous location.

7.     Le locataire s’engage à occuper les locaux loués ainsi les parties communes, en se comportant en bon père de famille. Il s’engage notamment à réparer toute détérioration dont il sera responsable.

8.     Le locataire s’interdit d’exercer une activité incompatible avec la notion de bureau, ou causant un quelconque préjudice aux autres colocataires. Il s’interdit notamment d’utiliser les locaux loués pour y installer une école d’enseignement quelle qu’elle soit, ou pour en faire un lieu d’habitation ou de dépôt.

9.     Le locataire s’engage à :

-         Ne pas domicilier d’autres sociétés dans les locaux loués.

-         Ne pas nantir le fond de commerce

-         Ne pas céder le droit au bail.



Article 4 :  Clause particulières

Le locataire a versé au propriétaire qui le reconnaît la somme de …………………dhs (………………………………………………dirhams) à titre de caution. Cette somme lui sera restituée à son départ après remise des locaux libres de tout occupant et sous déduction éventuelle de toute somme due à quelque titre que ce soit (Loyer, ou remise en état des locaux etc.…).



Article 5 : Loyer

Le présent bail est consenti et accepte moyennant un loyer mensuel forfaitaire de ………………dhs (……………………………………………) se décomposant comme suit :

-         Loyer principal                                           : ………………………..dhs

-         Charges                                                    : ………………………..dhs

-         Taxe d’édilité (10% actuellement)    : ………………………..dhs

-         Total                                                         : ………………………..dhs

Ledit loyer est payable trimestriellement par chèque bancaire certifié, au plus tard le 5 du premier mois de chaque trimestre, les trimestres du présent bail commençant le 1er juillet, …………………………….de chaque année.

Le locataire reconnaît que le taux du loyer ci-dessous fixé avec son plein accord, correspond à la valeur locative réelle des locaux loués. Il s’interdit de contester ce taux de loyer pour quelque cause que se soit.

Article 6 :  Révision du loyer

Pour éviter tout litige judiciaire sur la révision du loyer, (y compris charges et taxe d’édilité) les parties conviennent d’un commun accord d’appliquer une majoration de 10% sur le loyer à l’expiration de chaque période triennale.

Cette majoration sera appliquée automatiquement sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ou procédure judiciaire quelconque.

Le locataire s’oblige d’ores et déjà à accepter sans aucune réserve ladite majoration triennale.



Article 7 :  Caution bancaire

Le locataire doit présenter une caution bancaire par laquelle la banque s’engage à payer le loyer trimestriellement dans le cas où le locataire serait défaillant, et ce sur simple lettre recommandée du bailleur. Cette caution bancaire, d’une durée de deux ans, doit être renouvelée 15 jours avant son expiration. Son non-renouvellement signifie la résiliation du bail par le locataire.



Article 8 :  Clause résolutoire

En cas de non-paiement d’un seul terme de loyer à l’échéance prévue par l’article 4, ou d’inexécution par la partie locataire d’une seule clause du présent bail, celui-ci pourra être considéré comme résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, 15 jours après l’envoi au locataire d’une mise en demeure de payer ou de se conformer à la clause du bail, et contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la présente clause résolutoire.

Ladite mise en demeure pourra être effectuée par simple lettre recommandée avec accusé de réception, adressée par le bailleur au locataire, et produira tous ses effets même si elle n’était pas retirée par son destinataire. Dans ce cas, pleine compétence est attribuée à Monsieur le Juge des Référés auprès du tribunal de 1ère instance de Casablanca, pour ordonner l’expulsion du locataire des locaux, et pour ordonner le règlement des sommes encore dues.



Article 9 :  Frais

Tous les frais des présentes, droit d’enregistrement et autres, ainsi que leurs suites et conséquences, seront à la charge du locataire qui s’y oblige.



Article 10 :  Clause attributive de juridiction

Tout litige entre le bailleur et le locataire est du ressort exclusif des tribunaux de Casablanca.



Article 11 :  Election de domicile

Pour l’exécution des présentes et de leur suite, les parties dont élection de domicile :

-         Pour le bailleur en son siège social au …………………………..

-         Pour la société locataire dans les lieux loués.



Article 12 :  Pouvoirs

Tous les pouvoirs sont donnés au porteur d’un exemplaire des présentes pour accomplir toutes les formalités requises par la loi.



Fait à Casablanca, le ………………………………

Signature légalisées :



M…………………………………                                                 M…………………………

            Es-qualité                                                                                           Es-qualité



Les éléments du fonds de commerce




Les éléments du fonds de commerce



En tant qu’universalité de fait, le fonds de commerce regroupe des éléments essentiels et des éléments accessoires. Cette qualification  exclut naturellement les créances et les dettes puisque le fonds n’est pas une universalité de droit. Le fonds de commerce ne comporte pas de passif .


I - Les éléments accessoires du fonds de commerce

La loi du 17 Mars 1909 prévoit comme éléments corporels le matériel et les marchandises.

La différence entre le matériel et les marchandises ne pose en principe aucun problème dans la mesure ou l’on entend par matériel tout ce qui sert à l’exploitation du fonds de commerce et par marchandises tout ce qui peut être vendu.
Toutefois, un même objet peut être qualifié de matériel dans un fonds de commerce et de marchandise dans un autre  - ex : Les vaches sont du matériel dans un fonds de commerce de laiterie et du matériel dans un fonds de commerce de bestiaux.

II - Les éléments essentiels du fonds de commerce


Ce sont les éléments les plus importants sur le plan économique et ceux qui, sur le plan juridique posent le plus de problèmes.

Leur « régime juridique » est évoqué par la loi de 1909.

Il s’agit de :

·         ·       L’enseigne

·         ·       Le nom commercial

·         ·       Le droit au bail

·         ·       La clientèle

·         ·       Les brevets d’invention

·         ·       La marque de fabrique

·         ·       Les dessins et modèles industriels

·         ·       Les droits de propriété littéraire et artistique

Mais cette liste n’est pas limitative. Il existe d’autres éléments non cités par la loi, notamment les autorisations et licences administratives.

Les éléments du fonds de commerce sont donc très disparates. Cependant, on peut relever entre eux un point commun : Ils ont un but unique : la constitution et la préservation d’une clientèle.

La clientèle est donc à la fois le résultat de la combinaison des différents éléments et la condition « sine qua non » de l’existence du fonds de commerce.


A - La clientèle

Un fonds de commerce ne peut exister sans clientèle. La clientèle est considérée par la jurisprudence comme  une véritable valeur patrimoniale.

Il convient de s’attarder à distinguer plusieurs types de clientèle:
1 - La clientèle dite  « organique » qui est liée au fournisseur par un contrat d’approvisionnement. Le lien est alors stable et juridique.

2 - La clientèle attitrée. Ce sont les clients fidèles. On peut estimer qu’un lien affectif les unit aux commerçants

3 - La clientèle de passage.

Elle compose la clientèle de certains commerces ( restaurants, stations services, etc. ..) .Il n’existe ici aucun lien stable entre le client et le commerçant. Mais, juridiquement, la notion de clientèle ne se limite pas à cela. Il s ’agit de préciser cette notion afin de bien percevoir son utilité pratique.
D’une façon générale, tous les auteurs sont d’accord pour dire que derrière le mot  « clientèle » se cache en réalité une notion plus complexe.

En droit, la clientèle se confond avec le potentiel commercial d’un fonds de commerce.

Pour Mr Jauffret, la clientèle est «  la valeur que représentent les rapports probables ou possibles avec les personnes qui demanderont à l ’exploitant du fonds des biens ou des services ».
Pour Mr De Juglart, la clientèle est l’aptitude ou la possibilité du commerçant à grouper un certain nombre de clients.
Pour Mr Ripert, la clientèle consiste dans la possibilité de contrats futurs à passer avec des personnes indéterminées.

En bref, la clientèle peut s’analyser en droit comme la possibilité d ’avoir des clients

A partir de quel moment pourra t-on dire que cette possibilité existe ?
La position de la jurisprudence en matière de clientèle est simple: il n’existe pas de fonds de commerce sans clientèle.
On pourrait même dire que la clientèle est à elle seule le fonds de commerce.


B - Les droits de clientèle

               
1 - L’enseigne

Il ne faut pas confondre enseigne, nom commercial, et marque. Sur le plan théorique la distinction est facile ; L’enseigne individualise la boutique où le fonds est exploité tandis que le nom commercial individualise l’entreprise. Quant à la marque, elle sert à individualiser les produits fabriqués.

En pratique la distinction n’est pas aussi facile à réaliser car il est fréquent que le nom commercial soit repris dans l’enseigne et soit déposé comme marque.

Du point de vue de la protection, l’enseigne subit le même régime juridique que le nom commercial.


2 - Le nom commercial

Le nom commercial est le nom qui apparaît au RCS, sur les factures, les papiers, les prospectus, les catalogues, les annonces, etc...

Le nom commercial  désigne le fonds de commerce et ne se confond pas avec le nom de l’entrepreneur bien qu’en pratique, les deux soient souvent identiques. En effet, le régime juridique du nom commercial et du nom patronymique est différent ;

Le nom commercial peut également être apposé sur les produits fabriqués ou  vendus. Quand ce nom est apposé sur les produits, il joue un rôle voisin à celui de la marque, mais la marque n’est valable que si elle a été déposée alors que le nom commercial n’est pas soumis à cette formalité. Ceci est donc très gênant car le nom commercial va jouer le rôle de la marque sans subir la formalité du dépôt.

A ce sujet, une observation doit être faite : en principe, il est impossible de poursuivre pénalement celui qui, sur ses papiers de commerce, utilise le nom commercial d’autrui. En revanche, lorsqu’il y a apposition du nom commercial sur les produits, il existe une action pénale possible.

Les questions soulevées par le nom commercial ne concernent en pratique que l’imitation ou le plagiat:

 En cas d’utilisation  par le commerçant de son nom patronymique le problème principal concerne l’homonymie - Que faire si une personne utilise son nom patronymique alors que ce nom est déjà utilisé pour une activité commerciale similaire ?
Les tribunaux décident que l’on ne peut interdire au 2° utilisateur l’usage de son nom. Mais, pour éviter toute confusion on impose à celui ci de prendre certaines mesures comme l’adjonction de son prénom ou un mode de présentation différent etc...

L’interdiction pure et simple ne joue qu’en cas de fraude  c’est à dire dans l’hypothèse du prête-nom.

EX : Une personne intervient dans une affaire uniquement parce que son nom assure une homonymie fructueuse.

  En cas d’utilisation d’un nom de fantaisie, la simple imitation peut être constitutive de concurrence déloyale.

La protection du nom commercial s’effectue par l’action en concurrence déloyale.

Deux séries de conditions doivent être réunies :

            1 - Les commerces doivent être concurrents. Cette condition  s’est toutefois considérablement assouplie s’il s’agit de l’imitation d’une marque de grande renommée. De plus, la protection ne joue que dans un périmètre géographique limité. Bien entendu, plus le nom commercial sera célèbre plus le périmètre sera grand. Tout sera fonction des cas d’espèce.

            2 - Il faut qu’il y ait une possibilité de confusion des signes. S’il s’agit d’un  plagiat, la confusion est facile à démontrer.

S’il s’agit d’une imitation, la confusion est plus difficile à prouver. Il faudra démontrer que la confusion est possible dans l’esprit du consommateur

               
3 - La Marque

Le régime juridique de la marque est différent de celui du nom commercial. Le nom commercial désigne l’entreprise tandis que la marque désigne les produits.

Le nom commercial est protégé par l’action en concurrence déloyale tandis que la marque est protégée par l’action en contrefaçon.

L’entreprise n’a qu’un  nom commercial  mais peut  être titulaire de plusieurs marques.

Depuis 1964 le droit à la marque s’acquiert par la formalité du dépôt à l’INPI. Donc, c’est désormais cette formalité qui confère la propriété de la marque et non plus le premier usage comme auparavant.

Le droit de la marque a été remis à plat par la loi du 4 Janvier 1991. Ce texte entérine la jurisprudence de ces dernières années et met le droit français en conformité avec la directive européenne du 21 décembre 1988.

Ce texte remplace donc la loi du 31 Décembre 1964 en lui apportant plusieurs améliorations.

Le texte élargit tout d’abord la définition des marques en y admettant notamment les signes sonores ( bruits ou phrases musicales ) et les nuances de couleurs. La rumeur veut d’ailleurs qu’un groupe de distribution figure parmi les premières entreprises envisageant de déposer un « Jingle » publicitaire. La loi protège aussi les marques renommées c’est à dire les grandes griffes de notoriété. Il ne sera plus possible de déposer un nom identique pour des produits ou des services différents de ceux couverts par la grande marque ( Chanel pour de l’épicerie par exemple)  - cette règle était absente de l’ancienne loi.

La loi crée également une procédure d’opposition immédiate pour permettre aux marques de réagir rapidement.

Toute entreprise pourra engager une action administrative contre une nouvelle marque dans les deux mois qui suivent son dépôt. Cette procédure par voie amiable ou contentieuse est engagée devant l’INPI. Le nouveau système est donc plus rapide et moins cher dans la mesure ou auparavant il fallait aller au tribunal.

Autre innovation : la fixation d’un délai de 5 ans pendant lequel on pourra entamer une action judiciaire en contrefaçon.. Auparavant il n’y avait aucune limite de temps et l’on avait pu voir l’hôtel Ritz attendre plus de 30 ans avant de reprocher au parfumeur "Charles of the Ritz" d’utiliser un nom identique.

           
4 - Le bail commercial

Le propriétaire d’un fonds de commerce peut être propriétaire des locaux, mais le plus souvent il n’est que locataire. Nous allons donc examiner les règles particulières qui régissent le droit au bail commercial.

Depuis 1965 la durée du bail ne peut être inférieure à 2 ans.

·         La fixation du prix du loyer.

La loi précise que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord entre les parties, notamment au moment du renouvellement du bail, la valeur sera fixée par le tribunal. Le tribunal tiendra compte des éléments suivants :

            - les caractéristiques du local.

            - la destination des lieux.

            - les facteurs locaux de commercialité ( importance de la ville, du quartier, etc. ...)

            - les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le principe d’une fixation de prix libre et amiable entre les parties demeure.

Cette règle initiale a subi une modification en 1976 et 1977 en application du plan Barre. L’usage veut encore souvent que le bailleur exige du locataire le versement immédiat d’une somme d’argent appelée « pas de porte ».

Cette somme est destinée à compenser la perte subie par le bailleur qui en raison de la possibilité du renouvellement accorde au locataire un droit perpétuel. Le pas de porte est souvent élevé. Sa nature juridique est discutée car les tribunaux y voient tantôt une indemnité forfaitaire tantôt un supplément de loyer.

L’intérêt pratique d’une qualification plutôt qu’une autre est le suivant : si c’est un loyer, le juge doit en tenir compte lorsqu’il sera saisi au moment d’une action en révision du loyer pour fixer le montant du loyer révisé; s’il s’agit d’une indemnité compensatrice de la possibilité de renouvellement, le juge devra en tenir compte pour l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

La Cour de Cassation n’a, à vrai dire jamais tranché le débat et se contente d’affirmer chaque fois que la question lui est posée qu’il est nécessaire de rechercher l’intention des parties à travers les termes de l’acte.

·         La révision du loyer

Cette révision a un caractère légal ( Décret du 30/9/53) et elle est fondée sur le principe que le montant des loyers des baux à réviser doit correspondre à la valeur locative. Cette révision est, si possible fixée à l’amiable par les parties ; bien entendu les clauses confiant à des experts le soin de déterminer le nouveau loyer sont licites.

A défaut d’accord entre les parties cette valeur est déterminée en fonction des éléments énumérés à l’article 23 du décret du 30/9/53 à savoir:

            - Les caractéristiques du local qui concernent essentiellement sa situation dans l’immeuble, sa surface, son entretien, son état de vétusté,  sa conformité aux normes exigées par la législation du travail, la nature et l’état de ses équipements.

Mais, ce plafonnement est écarté si le bailleur rapporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une augmentation de plus de 10% de la valeur locative. Le cas se produit souvent quand le quartier est en pleine expansion. Le plafonnement est également écarté si le locataire a bénéficié d’une mesure de déspécialisation partielle ou totale et lorsque le local, ayant fait l’objet d’une sous location, le prix de la sous location est supérieur au loyer principal. Il est alors normal que la différence profite au bailleur.


S’agissant de la révision légale triennale

Exemple :

Contrat signé le 1/1/96 Loyer 10000F

ITCC ( indice trimestriel du côut à la construction)  à la date de signature du contrat : 345

ITCC à la date de révision du contrat ( c’est à dire 3 ans après au 1/1/99) : 420

Montant du nouveau loyer : 10000 x 420/345 = 12173.9

Conformément aux dispositions de l’ordonnance du 30/9/58, le choix d’un indice différent de l’ITCC est possible. Une clause spécifique doit le prévoir dans le contrat de bail.
Cette clause est valable si l’indice choisi est en relation directe avec l’activité de l’une des parties. Il peut s’agir par exemple du chiffre d’affaires réalisé par le preneur.
S’agissant de la révision conventionnelle, la durée légale de 3 ans peut être ramenée à 1 an.

Quoi qu’il en soit, depuis la loi du 29 décembre 1977 « la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision est interdite. Une stipulation violant cette interdiction serait réputée non écrite"

Exemple :

Un contrat de bail est signé le 1/1/79 et prévoit un loyer d’un montant de 10000F révisable annuellement

L’indice servant de base à la révision est l’indice trimestriel du coût à la construction publié par la fédération nationale du bâtiment (ITCC).

Quel sera le montant maximum du loyer révisé ?

Quelles seront les périodes de comparaison autorisées ?

Comment le législateur protège t- il le locataire commerçant ?

Ex : Bail signé en sept 78 - Loyer 10000F - Comment pourra s'effectuer la révision du loyer?

Situation N°1 : Comparaison des indices de Septembre 1978 à Septembre 1979 : AUTORISE

Le nouveau loyer pourra être égal à 10000 x 420/345 = 12173,9F

Situation N°2 : Comparaison des indices de Décembre 1978 à Décembre 1979 : AUTORISE

Le nouveau loyer pourra être égal à 10000 x 452/370 = 12216,2F

Situation N°3 : Comparaison des indices de Septembre 1978 à Décembre 1979 : INTERDIT

Le nouveau loyer ne pourra être égal à 10000 x 452/345 = 13101F

En effet la période de variation de l’indice serait ici supérieure à la durée prévue entre chaque révision ( 1 an pour cet exemple) ce qui est interdit par la loi de 1977 dans le but d’éviter des augmentations excessives de loyer donc dans le but de protéger les locataires commerçants.


·       Le droit au renouvellement du bail ; la propriété commerciale

Plaçons-nous au moment ou arrive à expiration le contrat de bail. Souvent l’intérêt du bailleur est de ne pas consentir un renouvellement du bail afin de louer à un autre commerçant à un prix plus élevé ou d’imposer un nouveau prix comme condition du renouvellement. Une telle opposition d’intérêts entre le locataire et le bailleur détermine l’intervention du législateur

Le législateur reconnaît au locataire commerçant un véritable droit au renouvellement du bail. Toutefois le bailleur a toujours le droit de refuser le renouvellement, mais dans ce cas il sera astreint à verser une indemnité appelée « indemnité d’éviction » (cette indemnité est égale au préjudice résultant du défaut de renouvellement c’est à dire en général à la valeur marchande du fonds de commerce)

Pour en bénéficier, encore faut il avoir la qualité de commerçant. Il est donc indispensable, le cas échéant,  qu’un exploitant apporte la preuve qu’il exploite bien une clientèle personnelle; les arrêts de jurisprudence sont nombreux à ce sujet.

La procédure de renouvellement du bail :

A l’expiration du délai fixé pour la durée du bail et en l’absence de manifestation de volonté du bailleur, le bail va se prolonger par tacite reconduction.

Au cours de cette reconduction, le locataire a la possibilité d’adresser à son bailleur une demande de renouvellement afin d’obtenir un nouveau bail écrit.

La demande doit être signifiée au propriétaire par un acte d’huissier - Le propriétaire dispose d’un délai de 3 mois pour faire connaître son refus de renouvellement.

Si le bailleur ne fait pas connaître dans le délai de 3 mois, le bail est tacitement reconduit.

Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire devra assigner le propriétaire devant le tribunal afin que l’indemnité d’éviction soit fixée.
Conditions auxquelles est soumis l’exercice du droit au renouvellement du bail:

1.    Le locataire doit être propriétaire du fonds, ce qui revient à dire qu’il doit exploiter une clientèle personnelle.

2.   L’exploitation du commerce doit durer depuis plus de 3 ans.

3.   Concernant les locaux, il doit s’agir:

            soit des locaux d’exploitation du fonds de commerce

            soit des locaux accessoires à l’exploitation du fonds de commerce

            soit des terrains nus loués par un commerçant


Cas ou le propriétaire peut reprendre les locaux sans avoir à payer d’indemnité d’éviction :

Paiement irrégulier des loyers

Immeuble reconnu insalubre dont le propriétaire décide la démolition. Si la démolition est suivie de la construction d’un immeuble comportant des locaux commerciaux, l’ancien propriétaire bénéficiera d’une priorité pour relouer dans le nouvel immeuble.

Terrain nu que le propriétaire reprend pour faire construire

Le propriétaire reprend les lieux pour les habiter lui-même ou pour les faire habiter par son conjoint, ses enfants, sa famille. Dans ce cas, le droit de reprise ne peut jouer que sur les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux.


·       La déspécialisation

Avant 1965 le locataire ne pouvait modifier sans l’autorisation du bailleur la destination des lieux loués. Depuis la loi du 12 Mai 1965 il faut distinguer la déspécialisation partielle de la déspécialisation plénière.

Déspécialisation partielle

EX : Vente de CD par un libraire - vente de pâtisserie par un boulanger - vente d’articles de maroquinerie par un chausseur

Le locataire peut exercer cette activité connexe ou complémentaire mais le bailleur doit en être au préalable averti par acte d’huissier.

Dès l’instant ou il est averti, le bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour contester devant le tribunal le caractère connexe de l’activité. Si le tribunal confirme cette connexité, le locataire aura le droit d’exercer l’activité en question ; dans le cas contraire il s’agira d’une déspécialisation totale

Déspécialisation totale

Le locataire peut vouloir exercer une activité sans rapport avec son exploitation actuelle. Dans ce cas il doit adresser une demande d’autorisation à son bailleur par acte d’huissier. Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour répondre. Le silence vaut acceptation. Par contre, en cas de refus, le locataire peut saisir le tribunal qui autorisera la déspécialisation si elle n’est pas justifiée par un motif grave et légitime.



·       Le droit de cession du bail

Il fallait rendre possible la cession du bail sans imposer l’accord du bailleur sinon les commerçants connaîtraient d’énormes difficultés à vendre leur fonds.

Par conséquent, toute clause d’un contrat de bail commercial qui interdirait au locataire de céder son bail est nulle.

Le droit de cession du bail se définit donc comme un contrat par lequel le locataire cède le droit de créance dont il est titulaire envers le bailleur. C’est donc le cessionnaire qui le devient à sa place.




5 - La propriété industrielle

Ce terme concerne à la fois les brevets d’invention, les dessins et modèles industriels, et les marques de fabrique et de commerce


·       La marque
(Voir infra)

·       Les brevets d’invention



Toute invention doit être protégée. Il importe en effet qu’elle ne tombe pas dans le domaine public rendant ainsi stériles des années d’investissements intellectuels et financiers.

Les brevets d’invention sont des titres délivrés par un organisme public - l’Institut National de la Propriété Industrielle qui confèrent à leur titulaire un monopole exclusif et temporaire d’exploitation de l’invention.


Conditions d’obtention du brevet :


Pour qu’une invention soit brevetable 4 conditions doivent être réunies :

 1 - Elle doit être nouvelle.

 2 - Elle doit impliquer une activité inventive.

.3 - Elle doit être susceptible d’application industrielle.

.4 - Elle ne doit pas être contraire à l’ordre public et aux bonnes mœurs.

Pour la 1°condition ; Une invention est considérée comme nouvelle si elle n’est pas comprise dans l’état de la technique

L’état de la technique est constitué de tout ce qui a été rendu accessible au public avant la date de dépôt de demande de brevet.
Ex : Le dépôt de brevet de la Lanoline a été contesté parce qu’une description de ce produit figurait dans « Pline l’ancien »

Ex : Ont été déclarés brevetables :

-       Le nylon

-       Les cartes à jouer à bords dorés et arrondis

-       La fermeture « Eclair ».

-       Le saxophone.

-       La moulinette, etc...

Pour la 2°condition ; L’invention doit être le fruit d’un effort intellectuel original
Ex : Le fait de placer des roulettes sous une machine à laver ne témoigne pas d’une activité inventive.

Pour la 3° condition ; L’invention doit être susceptible d’application industrielle, c’est à dire qu’un homme de métier doit pouvoir la réaliser.

Il en résulte que ne sont pas brevetables au sens de l’article 6.2 de la loi du 13 Juillet 1978

-       Les découvertes et théories scientifiques ainsi que les méthodes mathématiques.
-       Les créations esthétiques.
-       Les plans, principes et méthodes dans l’exercice d’activités intellectuelles, en matière de jeux ou d’activités économiques
-       Les programmes d’ordinateurs.
-       Les présentations d’informations.
-       Les obtentions végétales et les races animales




Conditions de forme et de publication

Toute demande de brevet doit être adressée à l’INPI  et comporter:
-       La description de l’invention complétée éventuellement par des dessins et des échantillons.
-       L’énoncé des « revendications » définissant l’étendue de la protection demandée, c’est à dire la description de toutes les caractéristiques qui permettent de délimiter l’étendue du monopole.
-       La justification du paiement des taxes.

La délivrance du brevet d’invention n’intervient qu’après une recherche d’antériorité qui conduit à l’établissement d’un avis documentaire dont l’objectif est de certifier la valeur et la nouveauté de l’invention. Cet avis n’est pas nécessaire pour l’obtention d’un certificat d’utilité. Le brevet confère à son titulaire un monopole exclusif d’exploitation pendant une durée de 20 ans (ou 6 ans s’il s’agit d’un certificat d’utilité)

Bien entendu, ces droits sont transmissibles en totalité ou en partie.

Le breveté peut faire exploiter son invention par d’autres (licence), la céder, l’apporter en société ou la donner en gage.

En contrepartie, le titulaire du brevet doit, sous peine de déchéance payer des taxes annuelles.

Parallèlement au brevet français, l’inventeur peut également demander un brevet européen.


·       Les dessins et modèles

Les dessins et modèles sont des créations de l’art industriel appliqué : graphismes, formes plastiques quelconques constituant une oeuvre nouvelle, originale et non brevetable, correspondant à la réalisation concrète d’un objet, et dont la forme extérieure n’est pas imposée uniquement par des nécessités utilitaires.

Ex : Une maquette, un chapeau

Pour être protégés, les dessins ou les modèles doivent être nouveaux et ne pas être brevetables c’est alors la législation sur les brevets qui s’applique.
Les droits sur les dessins et modèles s’acquièrent par la formalité du dépôt effectué au secrétariat du conseil des prud’hommes ou, à défaut, au greffe du tribunal de commerce du domicile du déposant.

Le dépôt a un effet déclaratif de droit, c’est à dire qu’il fait présumer l’antériorité de la création ou de l’usage.

Il confère à son titulaire un monopole d’exploitation, mais celui-ci peut céder son droit à un tiers. La cession doit être inscrite à l’INPI pour être opposable aux tiers
Par ailleurs, le monopole d’exploitation est valable 5 ans avec possibilité de prorogation sur 20 ans ou 25 ans moyennant paiement d’une taxe.

Tous les droits de propriété industrielle sont protégés par l’action en contrefaçon

Le juge peut ordonner :

·       La cessation de l’activité de l’usurpateur

·       La confiscation ou la destruction des objets litigieux

·       L’attribution de dommages intérêts destinés à réparer le préjudice subi par le titulaire du droit.

En outre, l’action en contrefaçon peut entraîner le prononcé de sanctions pénales lorsque l’action en contrefaçon constitue un délit. Il en est ainsi notamment en matière de marque.


LE BILAN COMPTABLE CONSEILS



1 – La fameuse équation financière :
Solde Clients Début Exercice (+) Total Facturation HT (–) Total Avoirs HT (+) Total TVA facturée (–) Total TVA sur avoir (–) Solde Clients Fin Exercice = Clients encaissés/Exercice.
Equation :
- Si régime Encaissement : Clients Encaissés/Exercice = Chiffre d'affaire déclaré à la TVA (HT + TVA).
- Si régime Débit : Total Facturation HT (–) Total Avoirs HT (+) Total TVA facturée (–) Total TVA sur avoir = Chiffre d'affaire déclaré à la TVA (HT+TVA).
Remarques :
- Si l'équation est déséquilibrée faite le tirage des comptes Clients et comparez les mouvements mensuels avec les états des encaissements déclarés à la TVA.
A part les erreurs d'imputation à corriger et s'il n'est pas possible d'y remédier, par exemple un cas d'encaissement loupé (non déclaré à la TVA), il vaut mieux passer cet encaissement ailleurs et provisoirement (553 ou n'importe quel compte du passif jusqu'en 201... pour le déclarer et régulariser l'écriture. Quand l'inspecteur recalculera l'équation, il n'aura rien à se mettre sous la dent.
- Si régime débit, les avances non encore facturées doivent être aussi déclarées à la TVA et régularisées l'exercice qui suit.
- Normalement, le solde du compte de la TVA collectée doit correspondre au calcul de la TVA sur le solde du compte clients. Autrement dit, la TVA collectée non encore déclarée et figurant dans le compte 4455 au 31-12-N, doit correspondre à la valeur du solde du compte 3421 divisé par le taux de TVA. Exemple solde 3421 Dbt. 12.000 dh ==> solde compte TVA collectée Crd. 2.000 dh.
- Il n'est pas possible de faire ce contrôle pour les fournisseurs du fait qu'il faut récupérer la TVA sur charges et observer le payement des factures et analyse du avances et acomptes du fait que le contrôle soit après l'imputation du crédit des périodes precedentes sur la tva du à la date de l'imputation comptable de la decl en comptabilité. Par contre ce contrôle est possible pour le compte TVA déductible sur immobilisations avec les fournisseurs des immobilisations.
- Pour les clients qui cherchent toujours à s'échapper du paiement de la TVA, conseillez-les de faire un effort et payer au moins le dernier mois ou le dernier trimestre de chaque année. Le crédit de TVA qui dure (sauf exception export ou butoir), est mal vue par le fisc et des fois il est la cause du déclenchement d'un contrôle fiscal
2 – La Marge brute (ou marge commerciale) :
- Il faut s'assurer qu'elle est conforme aux normes prévues dans la branche d'activité de la société et qu'elle ne présente pas de grands écarts et discordances par rapport aux marges brutes des années antérieurs.
- Faire Attention : La marge brute ne doit jamais être négative. Elle doit couvrir au moins les autres frais et charges.
- Un suivi des stocks régulier (de préférence informatisée) permet d'éviter des mauvaises surprises en fin d'année lors de la détermination du stock final et du calcul comptable de la marge brute.
- Si le suivi du stock est manuel, il faut exiger au client de procéder à un contrôle matière en quantité. C'est la porte préférée du fisc pour faire une reconstitution du chiffre d'affaires, car les malins savent bien que la majorité des sociétés ne maîtrisent pas leur stock. Alors, il n'y a pas meilleur qu'un bon suivi des stocks.
3 – Les autres charges :
- Un déficit sur amortissement est admis par le fisc. Par contre un déficit sur exploitation doit être justifié par une mauvaise conjoncture ou catastrophe naturelle par exemple. Ce déficit devrait être exceptionnel et non pas durable.
- Certaines sociétés même si elles paient la cotisation minimale s'aventurent toujours à présenter des résultats déficitaires. A quoi bon ? A mon avis, attirer les mouches du fisc...
- Votre devoir est de leur conseiller d'éviter les déficits sur exploitation durables. Le fisc n'est pas dupe, un déficit qui dure longtemps se traduit automatiquement par des comptes courants associés créditeurs gonflés - par le noir non déclaré - et par conséquent par un gonflage des charges sur exploitation. Alors que de l'autre côté, le Chiffre d'Affaires déclaré est médiocre.
- Des fois, ce déficit sur exploitation est dû à des charges (exceptionnelles) qui n'ont pas un caractère répétitif (par mois ou par année) et devraient normalement être immobilisées et amorties sur plusieurs exercices.
- Il existe des sociétés qui débutent leur activité sans réalisation de chiffre d'affaire durant les premiers exercices. Elles font des acquisitions en immobilisations et engagent des charges. A mon avis, il ne faut pas dégager de déficit sur ces charges alors qu'il n'y a pas de ventes. Faites transférer ces charges au compte d'immobilisations en non valeur (charges à répartir sur plusieurs exercices) ou bien si vous jugez qu'il y aura des ventes durant l'exercice qui suit pour les absorber, vous les passez au compte de charges constatées d’avance. Evitez de déclarer des déficits sans chiffre d'affaire.
- Puisque la CM est due, conseillez à vos clients de dégager un bénéfice minimum de telle sorte que : Résultat fiscal x taux IS = CA x taux Cotisation minimale.
* Exemple IS = 30 % et CA = 10.000 dh = RF = 10.000 / 30% x 0,50% = 166.67. Dans ce cas dégagez un bénéfice minimum de 1,67 % du CA.
* Exemple IS = 17,50 % et CA = 10.000 dh = RF = 10.000 / 17,50% x 0,50% = 285.71. Dans ce cas dégagez un bénéfice minimum de 2,86 % du CA.
* Exemple IS = 8,75 % et CA = 10.000 dh = RF = 10.000 / 8,75% x 0,50% = 571.43. Dans ce cas dégagez un bénéfice minimum de 5,71 % du CA.
- Ne passez jamais des factures regroupées en un seul bloc (par mois par exemple sans détail), ni des ventes ou des encaissements groupés. C'est un motif de rejet de la comptabilité. Les écritures comptables doivent toujours être détaillées et individualisées surtout les ventes.
- Pointez les factures passées au compte vente, il ne doit pas y avoir de numéros de factures qui sautent.
- Evitez les écritures fictives sans justificatifs. Si le client ne présente pas les factures à temps, prenez le soin de provisionner les achats et charges dans le compte 4417. Protégez-vous avant de penser à protéger vos clients. Lors d'une vérification, un client pourra toujours se défendre qu'il n'était pas au courant de l'écriture fictive. Par contre si vous lui demandez un écrit et voire même s'il apporte une facture bidon vous êtes protégés. Un article du CGI pénalise les comptables pour les complicités et fraudes
- Une bonne analyse des comptes et un toilettage des chiffres est louable. Demandez à vos clients de vous fournir les situations (ou fiches) des clients et fournisseurs et faites les régularisations qui s'imposent. Attention à la TVA sur les créances soldées par 6182 ou bien 6582, il faut la déclarer et la payer à l'Etat.
- Pour les créances douteuses, provisionnez-les. Mais pour que la provision soit admise fiscalement, le client a un délai d'un an pour intenter une action en justice.
- Exigez toujours en premier lieu, tous les relevés bancaires avant de transmettre les comptes d'attente (que j'appelle les comptes poubelles) à vos clients pour les justifier. Ne laissez jamais ce geste en dernier lieu.
- Certains clients n'apportent que les factures payées. Demandez-leur de présenter les factures non encore réglées à la date du 31-12-N pour les passer en comptabilité en fournisseurs ou en charges à payer.
- Le compte 61365 (honoraires, commissions, ect…) doit être déclaré dans l'état annuel des honoraires, ainsi que le compte R.R.R. Accordées hors factures.
- Les retenues à la source des revenus des sociétés étrangères et sur les dividendes doivent faire l'objet des déclarations fiscales à déposer avant le 31-03-N+1. Voir CGI. il peut y avoir d'autres déclarations fiscales, faites un contrôle de ce que vous avez payé.
- Enfin ne pas oublier la réintégration des charges non courantes, des charges sur exercices antérieurs et des excédents d'amortissements ou des redevances de leasing des véhicules dépassant 300.000 dh TTC ainsi que les écarts de conversion....
- Attention aux écarts de conversion : la règle comptable stipule que seules les pertes latentes (de change) sont comptabilisées, alors que fiscalement aussi bien les pertes que les gains latents de change sont imposables ou déductibles selon le cas au titre de l'exercice de leur constitution (article 9 du CGI).
- Eviter la saisie des écritures sur la base des relevés bancaires. Réclamez les pièces bancaires, vérifiez et passez vos écritures. Sinon conseillez à vos clients de contrôler eux mêmes, les mouvements de leurs relevés avant de vous les transmettre. Des fois les banques font des gaffes.
- Pour les promoteurs immobiliers : faites des tableaux (excel) de prévisions du Chiffre d'affaires et des Charges pour faire un suivi régulier et éviter les mauvaises surprises : Exemple : Prix de vente défintifs des lots inadéquats avec les factures de charges.
4 – S'assurer des équilibres suivants :
- Salaires bruts / Paie = salaires bruts / CNSS = Salaires comptabilité 6171 = Bilan (détail des charges et CPC) = Etat annuel des salaires (ex. état 9421) .
- Solde comptes 613 locations ou leasing = 12 mois = tableau location ou leasing.
- Comparez le total des mouvements crédit du compte VENTES HT (711) avec le total des mouvements crédit du compte TVA COLLECTEE (4455). En multipliant le premier par 20% 10% ou 7% (selon votre taux TVA) vous devez retrouver par exemple l'équilibre : cpte (711) x 20% = cpte (4455). s'il y a des écarts faites le pointage mois par mois et vous allez trouver l'écart.
- N'oubliez pas à provisionner toutes les charges de l'exercice/12 mois : assurances, téléphone, agios, eau et électricité,....
- Les immobilisations corporelles : Comptabilité = bilan = Déclaration annuelle de la Taxe Professionnelle. Sauf exception : matériel de transport exonéré de la TP et immobilisations encours. J'avais conseillé aux comptables qui reçoivent des factures tardivement de comptabiliser ces acquisitions en immobilisations en cours. 239…puis régulariser l'exercice suivant.
- Faites le point avec votre client et présenter lui l'historique des immobilisations corporelles et demandez lui l'inventaire de ses immobilisations. Il y a sûrement des immobilisations qui n'existent plus mais qui sont toujours inscrites en comptabilité. Faites la toilette des ces comptes pour lesquels il va payer la Taxe Professionnelle alors qu'il ne devrait pas.
- La caisse ne doit à aucun moment de l'exercice présenter un solde créditeur. Si en fin d'année elle est débitrice mais à certains moments de l'année elle est en rouge, faites appel au compte de virement de fonds pour combler le rouge et soldez-le en fin d'année. Le vérificateur ou l'auditeur n'y pigeront que dale.
- Attention aux comptes courants associés bien trop engraissés qu'il ne faut. Désormais le fisc les tient à l'œil car c'est du noir maquillé en apport personnel. Votre client devrait être au courant et être en mesure de justifier les sources de ses revenus : soit déclarées à l'IR, soit ayant fait l'objet des transactions immobilières ou mobilières ayant payé l'IR, héritage, emprunts ou bien provenant du paradis fiscal qui est l'agriculture toujours exonérée.
- Par contre évitez les comptes courants associés débiteurs. La société peut être appréhendée par le fisc pour payer la TVA et la retenue à la source sur les intérêts non payés par les associés à la société. Par ailleurs sachez que juridiquement les avances en comptes courants associés sont intérdites. Voir article 38 de la Loi sur les SARL.
5 – Dossiers des clients ayant contracté des crédits bancaires :
- Si votre client fait appel au crédit bancaire, son bilan doit respecter l'équilibre juridique et financier :
- Equilibre juridique : La situation nette doit être toujours supérieure ou égale à 25% du capital social. Autrement dit les déficits cumulés ne doivent pas dépasser 75% du capital social (loi sur les SARL).
- Equilibre financier : Le fonds de roulement doit êtretoujours positif : Capitaux permanents – Actif immobilisé. (Obligation de la Banque du Maroc pour l'octroi des crédits).
- Si le client a signé une lettre de blocage des comptes courants associés, le solde de ce compte qui apparaît au bilan doit être supérieur ou égal au montant cité dans la lettre de blocage.
- Si les pertes cumulées ont dépassé la limite de 75%, il ne faut pas oublier de tenir une AGE, 3 mois après la prochaine AGO qui va être appelée à statuer sur les comptes de l'exercice écoulé. Cette AGE doit décider soit la dissolution anticipée soit la continuité et l'engagement d'augmenter le capital et régulariser la situation nette > 25%.
- La réserve légale ne doit pas dépasser les 20% du capital social pour les SARL, 10% pour les SA.
PS :
1 - Si des confrères jugent qu'il y a des points qui n'ont pas été cités ou bien s'ils ont une critique (fondée) sur ce que j'ai dit ou mieux encore des propositions meilleures, je les prie du fond du coeur de ne pas hésiter à communiquer et partager ici leurs connaissances avec les autres.