1 - Définition de la diligence
technique
Diligence existe en finance, médecine…Lorsque le bâtiment va
tout va. La moitié de la population de la terre vie dans les villes.
Méthode retenue par les entreprises voulant réaliser une acquisition,
que ce soit un immeuble, une société, local commercial.
Mise en œuvre de procédures d’examens préliminaires.
Les domaines clefs de la diligence sont :
-
les aspects financiers techniques
et commerciaux
-
la qualité des dirigeants et
l’évaluation des systèmes d’informations et de la gestion en place.
Etape de l’analyse :
-
historique
-
structure (super structure,
structure, du toit jusqu’au sous-sol) à travers le descriptif technique.
-
BSI : bilan de santé de
l’immeuble. Lié au carnet d’entretien, posséder par le syndic ou
l’administrateur de l’immeuble. Il est émanent de la loi SRU.
Aujourd’hui le directeur technique de l’immobilier (asset +
facility management) siège au conseil d’administration d’un groupe.
L’audit de l’immeuble permet de savoir si le projet est
toujours rentable après travaux de maintient à faire, mises aux normes…
Le bâtiment pollue plus que les entreprises,
l’agriculture…Aujourd’hui 240 KWH/M². L’aspect technique prime sur l’aspect
financier alors qu’avant pas du tout. Avant c’était : on achète, après on
verra pour les travaux.
2 - Atouts d’une diligence
Créer la sécurité et la transparence nécessaire pour réaliser
avec succès les transactions immobilières complexes. Quel est le besoin de
l’investisseur ? Mettre les moyens en œuvre pour réaliser avec succès
l’opération.
L’activité dans le domaine d’évaluation des bâtiments se
concentre sur les aspects de la construction proprement dite, de la
technique et de l’environnement.
Pour les domaines économiques, juridiques et fiscaux, on
travaille en alliance avec les partenaires locaux compétents et reconnus.
L’évaluation d’un bien foncier, d’un immeuble ou d’un
portefeuille plus complexe est effectuée par des auditeurs expérimentés
travaillant dans des équipes pluridisciplinaires.
L’action ne se limite pas à saisir l’état de l’immeuble
concerné mais dresser aussi un devis pour les mesures de remise en état
à court, moyen et long terme. Pour mener à biens ces mesures, il faut respecter
les points suivants :
-
descriptif de la méthodologie
choisie (Pert, Gant…)
-
vérifications des conditions
juridiques de la construction et du contrat. Ex : aérogare de Roissy qui
s’écroule. La société qui a pris le contrat à fait sous traiter, et à fais mal
le boulot. Dosage du béton. 50 kg de béton, 25 litres d’eau = règle +
sable.
-
Organisation et coordination des
portefeuilles.
-
Visite et inspection des sites
(important).
-
Evaluation de l’état de
l’immeuble, façade espace intérieur, structure porteuse…bardage (revêtement de
la façade : bois, pierre, briquette, faux marbres)
-
Evaluation des installations
techniques (chaudières, climatisation, gaz.)
-
Evaluation des substances
dangereuses éventuelles (Plomb, amiante)
-
Devis approximatif des mesures de
remise en état.
-
Documentation photos des vices
& dégâts. Ex : dégâts des eaux : appel aux syndics.
-
Rédaction de rapport
SOCOTEC ET VERITAS : deux grands bureaux de diligence
technique.
Exemple : démarche recommandé du TDD pour les
transactions immobilières à l’étranger. Le nombre croissant de transaction immobilière
a eu lieu en Chine ces dernières années, dans le cadre de
fusion-acquisition. Ex : Peugeot
Renault pour Mitsubishi. Le plus souvent, dans le cadre d’achat, de location et
de bien immobilier. Risques importantes pour ces transactions, qu’il est possible
de réduire surtout en réalisant une démarche volontaire appelé (TDD) sur les
biens immobiliers, que ce soit à louer, acheter, ou vendre. D’une façon
générale, l’évolution récente de la prise en compte des actifs immobiliers,
dans les bilans financiers des sociétés, a modifié fondamentalement leurs
gestions financières, administratives et techniques.
En effet, l’estimation de la valeur
technique d’un ouvrage de son état en instant T de l’importance éventuelle
d’amélioration, et devenue plus que jamais nécessaire dans la gestion courante
des biens immobiliers, indispensable en cas de transaction.
Assurance, transparence et moins de risques. Avant d’investir,
je veux savoir dans quoi j’investis. Ex : centre de conférence
internationale. 2000 personnes. 2% de morts. Arche de la défense, il y a eut
des morts à cause de Mitterrand. Il voulait l’inauguration en 1989, pour
coïncider avec la révolution.
Le diagnostic technique du diligence ne répond à aucune
exigence réglementaire. Il s’agit d’une démarche volontaire qui constitue une
évaluation technique ponctuelle.
Les 3 niveaux de diagnostic de TDD suivant
|
|
Différents niveaux de diagnostics
suivis
|
|
Diagnostic réglementaire
Diagnostic volontaire ponctuel
Diagnostic de suivis
|
Diagnostics réglementaires du
patrimoine immobilier
Diagnostic d’évaluation technique
TDD
-
Supervision de la maintenance et
des services
-
Diagnostic de suivi de l’état
des actifs
|
Celui qui ne veut pas avoir de dégâts ou des vices gâchés,
applique les trois.
Diligence technique = BSI / carnet d’entretien et la maintenance.(édition l’arque)
Le diagnostic du diligence technique TDD fait ressortir les
défauts : non-conformité, disfonctionnement, vieillissement, désordre
réel, désordre potentiel du bâtiment mais, peut aussi faire ressortir les
aspects positifs ou particularités. L’évaluation technique qui ressort du
diagnostic TDD constituera une aide à la décision, dans le cadre d’une
transaction. Cette évaluation technique permettra de se faire une bonne idée
sur l’état technique du bien immobilier concerné.
3 exemples :
- on est acquéreur-locataire (cas le plus répandus pour
les entreprises étrangère) : l’évaluation permettra :
§ Identifier les principaux défauts et risques techniques
(vérification de l’état et conformité du système protection incendie)
§ Utiliser les défauts pour négocier
§ Quantifier les aspects positifs
§ D’intégrer financièrement d’éventuels travaux d’amélioration
-
lorsque l’on est vendeur,
l’évaluation permettra de :
§ de parfaire sa perception globale du bien
§ de présenter celui-ci y compris l’intégration d’éventuels
travaux d’amélioration
-
lorsque l’on est gestionnaire
(immobilier d’entreprise) ou propriétaire occupant, l’évaluation
permettra :
§ besoin ponctuelle d’une évaluation technique globale
§ première phase de diagnostic généraliste permettant de détecter
d’éventuels besoins plus ciblés et plus approfondi.
§ Dresser un schéma directeur de travaux d’améliorations
Pépinières : gérer par les collectivités locales,
services en communs. Regus : version plus grande.
3 - La due-diligence technique
(DDT) dans le bâtiment
Technical due diligence
Atouts d’une diligence
Position due diligence immobilière dans le déroulement de la
transaction. La due diligence est subdivisé en différents éléments clefs :
-
un marché immobilier
-
droit
-
fiscalité
-
technique de la construction
-
environnement (pollution)
-
finance
·
l’emplacement et le marché
du bien immobilier sont analysés systématiquement dans le cadre du sous
processus marché immobilier.
·
La vérification légale
comprend l’analyse de questions telles que la structure de propriété, extrait
du registre foncier ou dispositions des baux existants.
·
Lors de l’analyse fiscale
(taxe due diligence), les risques découlant de l’acquisition d’un bien
immobilier. Les risques découlant de l’acquisition d’un bien immobilier sont
évalués.
·
Le sous processus technique
construction inclus l’analyse de la construction et des équipements techniques
de l’immeuble et prévoit aussi bien des visites que des examens formels. Ces
visites sont faîtes par des inspecteurs, techniciens du bâtiment pour connaître
exactement le bilan de santé de l’immeuble BSI. Gros œuvre et second œuvre. Les
tours de la défense sont obsolètes sur le plan norme et subissent toutes un
lifting.
·
Les risques
environnementaux spécifiques sont déterminés dans le cadre de l’étude
d’environnement (pollution) : amiante, plomb, climatisation. Pollution
externe : intempérie façade.
·
La due-diligence se termine
par l’évaluation financière du bien immobilier qui repose sur les autres
sous-processus. Celle-ci inclus l’ensemble de répercussions financière
découlant et pouvant découler d’un investissement immobilier. Cette analyse
financière aboutit à la valeur d’usage de l’immeuble.
La réalisation d’une due diligence immobilière professionnelle
accroit la transparence des projets immobiliers et permet au bailleur de fonds d’identifier
les risques déterminants avant la conclusion de la transaction. Ex :
l’immeuble de l’imprimerie nationale, SMACGM Marseille.
Subdivision en différents éléments :
Définition des profils requis
è
Identifications des biens dédiées à la vente
è
Due diligence immobilière
è
Négociation conclusion de l’affaire
Market due diligence
Légale due diligence
Taxe due diligence
Due diligence technique
Due diligence environnement
= due diligence financière
= Décision d’investissement
L’évaluation technique de ses bâtiments, transparence et
sécurité aide à la réalisation de la transaction. Ce portefeuille de diligence
technique consiste en plusieurs choses. Un bâtiment peut être dédié à plusieurs
fonctions :
-
les différents immeubles due
diligence technique en matière de transaction immobilière :
o les immeubles de bureaux : cycle de vie moyen 35 ans.
Relatif aux travaux de transformation et réhabilitation.
o Immeuble de commerce : soumise à des changements
permanents. Changement permanent par l’utilisateur.
o Immeuble industriel : Sont conçus en fonction des exigences
spécifiques des utilisateurs. Etant donné que les immeubles industriels par
leurs modes de fonctionnements et les processus de production interne. La
détermination de leur valeur de marché est plus complexe. Ex : arcellor
métal. Valeur du marché déterminé en fonction de deux pôles : production
et l’humain.
o Immeubles hôteliers : centre de l’intérêt des investisseurs.
immobiliers. Cela s’explique surtout par le fait que les taux de rendements
réalisable dans les marchés de capital à long terme, sont très bas en ce
moment. L’étude concernant les immeubles hôteliers se concentre à part
l’enveloppe extérieure surtout sur les installations techniques parce que
l’élimination des vices constatés représente souvent la majeure partie des
coûts estimés, en combinaison avec la remise en état indispensable, se présente
aussi l’occasion d’une optimisation énergétique. Le cycle de vie des aménagements
intérieurs des immeubles hôteliers est de 7 ans. Grâce à l’assise hôtelière,
salons type bâtimat. La diligence financière incite donc à l’investissement.
o Les immeubles sociaux : exigences et contrôles permanents
sont très élevés, et nécessite une approche
complexe pendant leur évaluation. Un élément majeur, c’est l’exigence
spécifique en matière de droit, surtout celles relatives à la protection contre
l’incendie. Ex : nanterre, vente du terrain beaucoup moins cher que le
marché. En contrepartie, pas le droit de mettre à 6000 euros / m²
4 - La due diligence technique
en immobilier
La transaction d’un bien immobilier ou industriel peut
représenter de nombreux risques techniques et financier à court / long terme.
Connaître l’état technique du bien concerné (ses qualités et
particularités techniques, niveau de conformité, ses disfonctionnement, les
travaux à effectués) permet d’arbitrer les décisions d’achats, de cessions,
locations ou réhabilitations.
L’expertise pour évaluer de façon objective et impartial
l’état technique d’un bien immobilier, se résume de la manière suivante :
-
analyse des risques liés à
l’environnement
-
mesure du niveau de pollution des
sols, analyse du risque d’inondation, sismique. Ex : tour la plus haute du
monde à Dubaï, sol argile
-
Evaluation de la conformité de
l’ouvrage et de ses installations par rapport à la réglementation en
vigueur : solidité, sécurité incendie, détection de la présence de plomb,
amiante, gaz, électricité, accessibilité aux handicapés, respects des ICPE.
Ex : relookage nexity, enlever l’amiante. Prix de location différent après
car aux normes.
-
Diagnostic du fonctionnement des
équipements et installations : ascenseurs, chaufferie, système de
ventilation / climatisation, portes automatiques :
§ analyse des conditions de maintenances et d’entretiens,
§ études de performances techniques de l’ouvrage : capacité
portante des structures. Au niveau de la structure, un bon sol :30 kg/ cm²
(granit, gros sable et argile sec). Un seul moyen (1 Kg et 3 kg , entre 0 et 1kg, on ne
donne pas de PC)
Chaque composante fais l’objet d’un
rapport détaillé précisant les travaux de remises en l’état indispensable
(réglementaire), et ce, pouvant être différé (amélioration et optimisation).
En plus de ces constats avant la
transaction d’un bien, on doit tenir compte :
-
assistance à la gestion de la
maintenance
-
étude de vulnérabilité (solidité,
inondation, sismique)
-
suivi continu de l’état technique
d’un patrimoine immobilier ou industriel
-
audit énergétique
-
supervision des prestations de maintenance
externalisée (facility management)
4.1 AGMA : assistance à la gestion de la maintenance
Maîtriser la qualité des installations et optimiser les
budgets.
Faire de l’externalisation un suivi rigoureux de maintenir au
niveau de qualité de service assurer la sécurité des biens et des
personnes, et pérenniser la valeur des actifs.
Ex : Chaufferie : de qualité. Acheté une machine
norme européenne plus chère, moins de maintenance, qu’une machine qui tombe
souvent en bas.
Les équipements et les installations doivent :
-
répondre tous aux normes de
sécurité en vigueur.
-
Evaluation de l’état technique
global de ces installations
-
Les prestataires doivent respecter
les engagements contractuels
-
La qualité des prestations est
elle suffisante pour maintenir la valeur du patrimoine.
-
Dans la démarche d’un donneur
d’ordre, valoriser l’immobilier à travers l’entretien : comment identifier
les priorités pour aller au plus juste le budget.
4.2 étude de vulnerabilite
Sur la solidité d’un bâtiment ou infrastructure existant, des
paramètres doivent être pris en considération :
-
comment la structure résiste-elle
au temps ?
-
les modifications des charges
liées à l’exploitation sont elles acceptable ? ex : un immeuble
nouvellement aux normes, les charges flambent, le locataire sera il
content ?
-
quel est l’impact existant en cas
d’incendie, de sinistres ?
une méthode fiable
basée sur des vibrations
Comment on analyse cette méthode ? Mesurer le capteur par
le comportement de l’ouvrage.
Vis-à-vis des vibrations ambiantes (trafic routier,
ferroviaire, microséisme
-
Sur la base de ses mesures, on
évalue le comportement de l’ouvrage, en cas de tempête, en cas de modifications
de la structure et des charges appliqués, identification des risques encourus
et proposition d’actions adaptés. Méthode par capteurs : beaucoup
d’informations.
4.3 suivi continu de l’état technique d’un patrimoine immobilier ou industriel
SEPIA
Les bâtiments existants à usage privé ou public sont tout au
long de leur cycle de vie, sujet à différentes formes de dégradations :
-
vieillissement des matériaux
-
altération de l’ouvrage
-
détérioration des équipements
-
le suivi régulier de l’état du
patrimoine, permet d’anticiper l’aggravation et l’étendue des dégradations, de
maintenir et d’optimiser la valeur du bien ou ses performances. Le donneur
d’ordre avant de se lancer, doit se poser la question : comment abriter
les décisions de gestion, entretien, maintenance, réparations, remplacements…
-
Comment planifier et budgéter le
maintient en l’état et l’optimisation des performances du bien
immobilier ?
-
Comment disposer d’un suivi des
plans pluriannuels des travaux ?
-
Etablissement d’un indicateur
SEPIA :
§ Evaluation de l’état actuel du bien
§ Comparaison du montant des travaux à réaliser et la valeur
estimée du bien neuf
§ Entretien : entre 0 et 20%
§ Maintenance : 40 à 60%
§ Réparation : 80 à 100%
§ Remplacement : 100 à 140%
4.4 Audit énergétique
Objectif : disposer d’une cartographie des consommations
et établir un programme d’amélioration : la hausse constante du coût de
l’énergie et les impératifs d’environnement font aujourd’hui de la performance
énergétique un enjeu de premier plan pour l’ensemble des secteurs
économiques : investisseurs, maître d’ouvrage, gestionnaire de bâtiments
et d’infrastructures…cet enjeu va bien au delà de l’obligation de conformité,
aux nouvelles règles en matière d’énergie. Le donneur d’ordre doit se poser les
questions suivantes :
-
comment identifier les sources
potentielles d’économie d’énergie au cours de l’exploitation du patrimoine
immobilier ?
-
comment définir et quantifier les
solutions les moins énergivores ?
-
cartographie de la consommation
electrique :
§ éclairage : 41%
§ logement : 7%
§ bureautique : 16%
§ Cuisine : 20% (four)
§ Chaufferie : 13%
§ Autres : le reste.
4 étapes pour le plan d’action de réduction de consommation
énergétique :
- visite des sites / collectes des informations :
- Mesure sur site :
Hygrométrie
Luminosité
-
analyse de la consommation et des
ratios
-
proposition d’implant d’actions
avec chiffrage : définir les axes d’améliorations, suivis des travaux après
recommandations
4.5 supervision des prestations de maintenance externalisée (facility management)
Objectif des
prestataires de services de maintenance : bien cadré
L’externalisation de la maintenance : IDEM AGEMA
Exemple : roissy : l’aéroport se casse la guele.
Beaucoup de sous traitants,
4.6 Resume : Procédure due diligence technique dans le cadre de transaction immobilière
En matière immobilière, la DD consiste en un contrôle systématique du bien
concerné. L’objectif est de recenser les atouts et les risques essentiel liés
aux biens. La DD
intègre les différents domaines centraux :
-
marché immobilier
-
droit
-
fiscalité
-
technique et construction
-
contamination du site et finance
-
analyse technique et précise des
contrats en terme de propriété. Ex : le registre foncier
-
la partie technique et
construction consiste en une analyse de la construction et les installations
techniques : rechercher dans le bilan de contamination (EDD :
environmental Due diligence)
-
Financial du diligence :
s’appuyer sur le résultat des autres procédures. Cette finance apporte la
totalité des retombées financières, effective et potentielles liées à un
investissement immobilier.
