LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE AU MAROC

La fiscalité immobilière porte sur l’ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la rénovation des biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction des besoins propres. Les biens immobiliers concernés à cet égard peuvent être des locaux à usage d’habitation ou des locaux destinés à abriter une activité professionnelle industrielle ou commerciale. L’impôt immobilier s’applique à l’ensemble des opérations concourant à la production ou à la construction d’un immeuble. Ensuite, il s’étend aux auteurs de ces opérations à savoir : les propriétaires de terrains, les promoteurs constructeurs, les propriétaires d’immeubles, les copropriétaires d’immeubles, les lotisseurs, les sociétés immobilières, les marchands de biens.

Par ailleurs, le secteur immobilier connaît depuis quelques années une croissance extraordinaire au Maroc et est considéré comme un vrai moteur de croissance de l’économie nationale. il représentait environ 20 000 millions de dirhams et contribuait au PIB en raison de 10 à 12%.C’est aussi un secteur qui emploie beaucoup de main d’œuvres. La particularité de ce secteur ressort surtout au niveau du traitement fiscal qui lui est consacré avec des exonérations massives.

En plus de ces considérations, trois facteurs ont favorisé l’élaboration de ce plan : les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient des entreprises d’autres secteurs, comme le démontre, à titre d’exemple :

- leur cycle de production dépassant généralement une année,

- l’importance de leurs stocks et des charges financières,

- la possibilité de vente avant l’achèvement,

- la spécificité d’évaluation des stocks à l’achèvement (prise en charge des dépenses restant à effectuer).

L’article 89 - II-5° du CGI définit Le promoteur immobilier comme étant toute personne qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur de travaux immobiliers procède ou fait procéder à l'édification d'un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location. Que ces personnes participent directement aux opérations de construction, en agissant comme entrepreneur occasionnel, ou se comportent en simple maître de l'ouvrage en confiant les travaux de construction à un entrepreneur général ou à différents corps de métiers, elles sont assujetties de droit à la T.V.A.

Toutefois, les exonérations fiscales massives accordées au secteur immobilier représentent pour l’Etat des charges fiscales énormes. Elles ont tendance à être considérées par certains comme non justifiées du fait qu’elles ne profitent, en réalité, qu’aux promoteurs immobiliers. Ces incitations fiscales visent, avant tout, à encourager l’investissement immobilier afin de résorber le déficit en logements que connaît le pays et de faciliter l’accès à la propriété aux ménages marocains, surtout ceux à revenu moyen.

La fiscalité immobilière englobe un nombre considérable d’impôts : qu’il s’agisse des impôts d’Etat tels que la TVA, IS, IR, les droits d’enregistrement ou des impôts locaux notamment la taxe habitation et la taxe sur les services communaux etc. Nous nous contenterons ici de présenter les impôts d’Etat afférant aux activités immobilières à travers des exemples pratiques. Etant donné que l’activité immobilière peut être à la fois l’œuvre des acteurs personnes physiques ou des acteurs personnes morales. L’imposition n’est pas la même dans les deux cas. Lorsqu’il s’agit d’une personne morale les impôts susceptibles d’être appliqués à l’activité immobilière sont l’impôt sur les sociétés (IS), la TVA et les droits d’enregistrement. Quand il s’agit d’une personne physique la même activité est taxable à l’IR sur les revenus professionnels, à l’IR sur les revenus et profits fonciers et les droits d’enregistrement.

Les entreprises du secteur immobilier sont soumises à la loi n° 9.88 du 30 décembre 1992 relative aux obligations comptables des commerçants telle que promulguée par le Dahir n° 1.92.138 du 30 Ouadda II 1413 (25 décembre 1992) publiée au B.O n° 4183 bis du 30 décembre 1992 et aux prescriptions du Code Général de la Normalisation Comptable (CGNC).

Nous allons essayer donc de présenter le traitement fiscal des personnes morales exerçant des activités immobilières (I) puis celui des personnes physiques (II).

I - LE TRAITEMENT FISCAL DES PERSONNES MORALES EFFECTUANT DES ACTIVITES IMMOBILIERES :

Les personnes morales qui exercent des activités immobilières sont des sociétés commerciales ou civiles. D’un côté leurs opérations, conventions et actes sont respectivement taxables à la TVA et aux droits d’enregistrement (D.E) ; de l’autre leurs profits (résultat fiscal) sont imposables à l’I.S.

1) L’impôt sur les sociétés (I.S) :

Supposons que des individus décident de créer une société immobilière destinée à exercer à titre professionnel des travaux immobiliers, de promotion immobilière ou de lotissement. Pour constituer le capital social, ils regroupent des apports divers constitués par des biens immeubles (terrains non bâtis), du numéraire et de l’industrie.

Si la société créée par eux, est une société de capitaux, telles qu’une société anonyme, une société à responsabilité limitée ou une société en commandité par action, elle sera obligatoirement assujetties à l’impôt sur les sociétés. La base de cette imposition est le résultat fiscal de l’exercice écoulé. Ce résultat est obtenu à partir du résultat comptable déduction faite des produits non imposables et des charges déductibles. Le taux de l’impôt est de 30% et son paiement s’effectue en 4 acomptes provisionnels dont chacun est égal à 25% du montant de l’impôt dû au titre du dernier exercice clos, appelé exercice de référence.

Exemple: Supposons que la société immobilière a réalisé un résultat comptable de 5.000.000 DH et un chiffre d’affaires H.T 20.000.000 DH en 2010. Les principales charges étaient les suivantes :

- A l’occasion du nouvel an, elle a offert des cadeaux à ses employés d’une valeur unitaire de 400 DH et d’un montant global de 30000 DH (non déductible)

- Elle a aussi réglé l’achat de fournitures de bureau d’un montant de 17000 DH par chèque (50% déductible) ;

- Les salaires du personnel par virement bancaire de 400.000 DH (déductible).

Le résultat fiscal : R.C : 5.000.000+ (30000 +8500) = 5038500 DH.

L’I.S dû est : 5038500 * 30% = 1511550 DH

La société a d’abord l’obligation de tenir une comptabilité régulière. Ensuite, ses responsables devront donc déposer une déclaration d’existence auprès de l’administration fiscale ; puis après une année d’exercice ils devront déposer la déclaration de leur résultat fiscal avant le 1^er avril. Avant cela, la société devra s’acquitter d’une cotisation minimale calculée sur son chiffre d’affaires à partir du premier janvier. Le montant de cette cotisation sera déduit du montant d’impôt qui sera finalement dû par la société. Dans le cas où il serait supérieur au celui de l’impôt dû la société aura droit un remboursement de l’excédent d’impôt payé. Dans notre exemple ci-dessus la Cotisation minimale : 20000000*0,5%= 100000 DH< 1511550 DH donc la société doit verser la différence à l’administration fiscale.

Les responsables de la société peuvent télé déclarer le résultat fiscal de la société et procéder en même temps au paiement en ligne. Le paiement du montant de l’impôt dû s’effectue de la manière suivante :

Premier trimestre (A1)	Deuxième trimestre (A2)	Troisième trimestre (A3)	Quatrième trimestre (A4)
1511550 ₌ _377887,5 4	1511550 ₌ _377887,5 4	1511550 ₌ _377887,5 4	1511550 ₌ _377887,5 4

La société est dispensée du versement des acomptes restant à effectuer, lorsqu’elle estime que le montant des acomptes versés est égal ou supérieur à l’impôt dont elle sera finalement redevable, au titre du dernier exercice clos ou exercice de référence.

La dispense est conditionnée par l’envoi à l’inspecteur des impôts, quinze jours avant la date d’exigibilité du prochain versement. Cependant, s‘il est constaté lors de la liquidation de l’impôt que le montant effectivement dû est supérieur de plus de 10% à celui des acomptes versés, la société risque une pénalité de 10% et une majoration de 5% pour le premier mois de retard et de 0,50 % par mois ou par fraction de mois supplémentaire. Par ailleurs, le résultat fiscal déclaré par la société peut faire l’objet de redressement par l’administration fiscale, au cas où celle-ci le considère comme insuffisant. Dans ce cas l’administration est tenue de notifier à la société par lettre recommandée avec accusée de réception les motifs, la nature et le montant détaillé des redressements envisagés. La société dispose d’un de 30 jours suivant la date de la réception de la lettre de notification pour produire des observations. A défaut de réponse dans ce délai, l’impôt dû à la suite du redressement sera mis en recouvrement. Si la société produit des observations dans le délai prescrit et si l’inspecteur des impôts les estime non fondées, en tout en partie, il notifie à celle-ci dans un délai de 60 jours suivant la date de réception de la réponse, les motifs de son rejet partiel ou total, ainsi que la nouvelle base d’imposition. La société disposera d’un délai de 30 jours suivant la date de réception de la seconde notification pour se pourvoir devant la commission locale de taxation. Toutefois, si la société ne répond pas à la première notification de l’inspecteur dans le délai indiqué, elle pourra présenter une réclamation devant l’administration fiscale dans un délai de 6 mois suivant l’expiration du délai de 30 jours où elle devait présenter ses observations.

Par ailleurs, supposons que la nouvelle société a pour seul objet l’acquisition ou la construction d’immeubles collectifs ou d’ensembles immobiliers destinés à l’habitation personnelle des membres de la société. Elle est dite fiscalement transparente et par conséquent non assujettie à l’impôt sur les sociétés. Il en sera de même lorsque les fondateurs choisissent de créer une société de personne (SNC, SCS etc.).Toutefois dans ce cas, la société immobilière serait assujettie à l’impôt sur les revenus professionnels.

2) La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et D.E :

Les opérations effectuées par la société immobilière sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée. En d’autres termes, elle sera redevable légal de la TVA tenue de collecter la TVA sur ses ventes et pourra par la même occasion procéder à la déduction des TVA qu’elle a supportée sur ses charges. L’assiette de l’impôt est obtenue à partir du prix de cession atténué du prix d terrain actualisé à la date de la vente de l’immeuble. La société immobilière est ainsi tenue de déclare le montant de la TVA à verser à l’administration fiscale. En pratique cette déclaration est mensuelle car la plus part des sociétés immobilières ont un chiffre d’affaire qui excède un million de dirham. Elle peut exceptionnellement souscrire à une déclaration semestrielle lorsqu’elle vient pour la première fois commencer ses activités. Dans les deux cas la déclaration doit être souscrite avant le 20 du mois suivant celui où la TVA est due ou suivant le trimestre. Généralement, elle déclare les crédits TVA avant que les immeubles ne soient totalement achevés et mis en vente. Ce n’est qu’en ce moment qu’elle va pouvoir récupérer les crédits accumulés. La société n’a pas en principe intérêt à ce que ses chantiers traînent, au risque les ses crédits TVA impactent négativement ses activités.

La société peut bénéficier des exonérations avec droit à déduction dans certains cas. Il s’agit notamment lorsqu’elle édifie dans le cadre d’une convention avec l’Etat des logements sociaux, des résidences ou campus universitaires etc. Si la société ne respecte pas les clauses de la convention conclue avec l’Etat pour construire des logements sociaux, les impôts, droits et taxes exigibles seront mis en recouvrement nonobstant toutes dispositions contraires, sans préjudice de l’application de la pénalité et des majorations y afférentes. La société risque également une sanction qui est égale à 15% du montant de la taxe sur la valeur ajoutée exigible sur le chiffre d’affaires réalisé au titre de la cession d’un logement économique. Et ceci sans la procédure de rectification des bases d’imposition.

Exemple : si nous estimons que la société immobilière a procédé en 2010 à la construction un logement de haut standing destiné à la vente. A cet effet, elle acquiert un terrain d’une valeur de 1000000 DH ; frais d’acquisition 60000 DH ; les matériaux de construction d’une valeur hors taxe de 3.000.000 DH. Le logement a été vendu à 7000000 DH hors taxe.

La tva supportée par la société est : 3000000*20%= 600000 DH

Le coût d’acquisition actualisé du terrain : 1060000* 1=1060000 DH

La tva collectée par la société : 7000000- 1060000= 5940000DH

5940000*20%= 1188000 DH

TVA à verser : 1188000-600000= 588000 DH

Mais, supposons que la construction réalisée par la société est un logement social destinée à l’habitation principale dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de vent n’excède pas deux cent cinquante mille dirhams hors taxe sur la valeur ajoutée.la société n’est donc pas autorisée à facturer la TVA lors de la vente de ce logement qui sont exonéré avec droit à déduction. La taxe qu’elle a supportée sur ses charges fera l’objet d’un remboursement par l’administration fiscale.

Par ailleurs, les actes acquisition de terrain destiné à la construction sont soumis à la formalité de d’enregistrement, généralement au taux de 6% ou de 3% du montant de la transaction.

Exemple : Maintenant, supposons que la société acquiert un terrain nu d’une valeur de 1500000 DH en vue d’édifier des logements à usage d’habitation. Le droit d’enregistrement à payer par la société immobilière est : 1500000 * 6%= 90000 DH. L’acte d’acquisition sera soumis au taux de 3% lorsque la société s’engage à achever la construction dans un délai de 7 ans et sous réserve d’un cautionnement bancaire fourni par la société ou d’une hypothèque consentie par elle au profit de l’Etat.

Il convient de signaler que la déclaration estimative de la valeur du terrain faite par la société peut faire l’objet de rectification par l’inspecteur des impôts chargé de l’enregistrement, si ce dernier estime le prix déclaré insuffisant. La rectification de la base imposable a lieu suivant la procédure normale. Si la société accepte le redressement opéré par l’administration fiscale, il procède l’amiable au paiement. En l’absence de paiement par elle des droits établis sur l’estimation de l’administration, l’Etat dispose d’un droit de préemption sur les immeubles et droits réels ayant fait l’objet de la convention. Ce droit s’exerce pendant un délai de six mois à compter du jour de l’enregistrement. Ce délai n’est cependant pas décompté, au cas de mutation sous condition suspensive que du jour de l’enregistrement de la condition. La décision de préemption est notifiée le cas échéant, au conservateur ou au cadi qui a reçu l’acte, puis elle fait l’objet de transcription sur le registre tenu par le cadi ou sur les livres fonciers ou mentionnés sur le registre de la conservation foncière. Enfin, le concessionnaire évincé reçoit dans le mois qui suit la notification de la décision de préemption, le montant du prix déclaré ou de la valeur vénale reconnue avec des majorations (Art. 218 CGI).

OPERATIONS PORTANT SUR LES BIENS IMMEUBLES

Il s'agit des opérations de travaux immobiliers, des opérations de lotissement et de viabilisation des terrains à bâtir et des opérations de promotion immobilière.

Sont considérés comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires, mettent en oeuvre des matériaux destinés à la construction,

à la réfection, à l'entretien, à la réparation ou à la transformation d'immeubles.

Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui - même, ou par le maître de l'ouvrage.

Opérations de lotissement

Les travaux d'aménagement et de viabilisa tion de terrains à bâtir (pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification, câblage de communication, construction de chaussées, bordures, trottoirs, etc.) revêtent un caractère immobilier.

La situation fiscale des propriétaires de terrains qui procèdent eux -mêmes à ces opérations ou qui les font effectuer par des tiers, doit être définie selon que les terrains lotis et viabilisés sont destinés à la vente ou à la construction.

Terrains lotis et viabilisés destinés à la vente

Deux situations peuvent se présenter :

Les travaux de viabilisation confiés à des tiers :

Dans le cas où l’ensemble des travaux d’aménagement et De viabilisation ont été confiés à un e ou plusieurs entreprises, la TVA correspondante auxdits travaux est Payables entre les mains desdites entreprises et le lotisseur n’est pas recherché pour le paiement de la TVA à condition qu’il produise, lors de l’obtention du certificat de conformité, les contrats et les factures portant sur lesdits travaux.

La déclaration à déposer comporte uniquement la taxe ayant grevé les travaux de viabilisation, facturée par l'entrepreneur ou les entreprises concernées ayant réalisé ces travaux

Travaux de viabilisation exécutés par le propriétaire lui –même :

Dans ce cas, le propriétaire agit en qualité D’entrepreneur occasionnel il s’agit alors d'une livraison à soi-même.

Terrains lotis et viabilisés destinés à la construction :

La personne qui édifie ou fait édifier des immeubles sur des terrains lui appartenant qu'elle a elle -même viabilisés ou fait viabiliser par des tiers, doit être rangée parmi les promoteurs immobiliers.

II- LE TRAITEMENT FISCAL DES PERSONNES PHYSIQUES EFFECTUANT DES ACTIVITES IMMOBILIERES :

Les personnes physiques peuvent exercer des activités immobilières soit à titre professionnel soit pour la satisfaction de leurs besoins propres. Dans les deux cas de figure, leurs opérations sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Il en est de même pour leurs actes et conventions portant sur les immeubles qui sont soumis au droit d’enregistrement dans les mêmes conditions que ceux des personnes morales. Les professionnels de l’immobilier notamment les promoteurs, lotisseurs, sont assujettis à l’I.R sur les revenus professionnels. Les revenus et profits réalisés occasionnellement par les particuliers sont soumis à l’impôt sur les revenus et profits fonciers.

1) La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) :

Tout d’abord, les opérations immobilières effectuées par les personnes physiques, professionnelles ou non-professionnelles, sont assujetties à la TVA. Mais, elles sont exonérées sans droit à déduction dans les cas de livraison-à-même immobilière à la condition que la superficie couverte par construction n’excède pas 300 m2 ; qu’elle soit effectuée par une personne physique ; que ladite construction porte sur une unité de logement indivisible ayant fait l’objet de délivrance d’une autorisation de construire ; enfin, la construction doit être affectée à l’habitation principale de l’intéressé pendant une durée de quatre ans courant à compter de la date du permis d’habitation ou de tout document en tenant lieu. L’exonération est également due en cas de construction d’un logement social à usage d’habitation principale dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de vente n’excède pas deux cent cinquante mille dirhams hors taxe sur la valeur ajoutée.

Exemple : une personne acquiert, en mars 2009 un terrain d’une superficie de 450 m², au prix de 20000 DH/m². Les frais d’acquisition du terrain se sont élevés à 50000 DH. Elle y construit une villa destinée à son habitation personnelle et principale, don la superficie couverte est de 220^m2. Le permis d’habiter a été délivré en septembre 2010.

Cas n°1 : habitation personnelle.

Toutes les conditions requises par la loi (superficie couverte ne dépassant pas 300m2, habitation principale) ont été remplies. Par conséquent, la TVA n’est pas due.

Cas n° 2 : location totale de la construction avant l’expiration du délai de 4ans.

Le propriétaire a loué en totalité sa villa en janvier 2011. Dans ce cas, la TVA est due sur toute la construction.

Le prix de revient total de la construction déterminé d’après le barème établi par l’administration: 220* 3500= 770000H

TVA brute : 770000 * 20%= 154000 DH

TVA déductible correspondant au montant figurant sur les factures produites par l’intéressé et admises en déduction : 70000DH

TVA due : 154000-70000= 84000 DH

Cas n°3 : location partielle de la construction avant l’expiration du délai de 4 ans.

Le propriétaire a loué une partie e la villa (120 m 2) avant l’expiration du délai de 4 ans prévu par la loi.

Le prix de revient global de la construction d’après le barème établi par l’administration : 220 * 3500= 770000DH.

La base imposable : 77000*120/220=420000DH

TVA sur le prix de revient partiel de la construction : 420000*20%= 84000DH

TVA déductible (montant figurant sur les factures produites, admises en déduction) : 70000DH.

TVA déductible correspondant à la partie de la construction louée :

70000*120/220= 38180,81 DH

TVA due : 84000-38180,81= 45819,19 DH.

2) L’impôt sur le revenu (I.R)

L’impôt sur les revenus professionnels : Les professionnels de l’immobilier sont taxés sur leurs revenus professionnels. Cette imposition peut être faite suivant le régime du résultat net réel déterminé dans les mêmes que dans l’impôt sur les sociétés, soit selon le régime du régime net simplifié, soit suivant le régime du bénéfice forfaitaire. Toutefois, les lotisseurs, les promoteurs immobiliers et les marchands de biens ne peuvent opter pour le régime du bénéfice forfaitaire. Comme pour l’IS, une cotisation minimale est due chaque année avant même que l’I.R dû ne soit liquidé. Le montant de cette cotisation minimale est déductible du montant global de l’impôt qui sera finalement dû par le contribuable. Elle est payée obligatoirement avant le mois de février, c'est-à-dire du premier jusqu’au 30 janvier de chaque nouvel an.

L’impôt sur les revenus et profits fonciers : Les revenus et profits fonciers réalisés par les particuliers sont imposables à l’impôt sur les revenus. Ces revenus et profits doivent être autres que professionnels.

 Les revenus concernés sont entre autre ceux provenant de la location des immeubles bâtis ou non, des propriétés agricoles les indemnités d’éviction versées aux occupants des biens immeubles par les propriétaires desdits biens, voire en cas de bail gratuit d’immeuble. Dans ce cas la base imposable est la valeur locative des immeubles et constructions mis gratuitement à la disposition des tiers par le propriétaire. Le revenu foncier imposable correspond au montant brut total des loyers. Les revenus provenant de la location d’une propriété agricole sont 100% imposables, tandis que les autres revenus fonciers bénéficient d’un abattement de 40% du montant du revenu foncier brut. Toutefois, les revenus provenant de la location d’un immeuble nouvellement construit sont exonérés durant les 3 ans suivant l’achèvement de la construction (Art 63-I-CGI).

Exemple : Supposons qu’un fonctionnaire dispose d’appartement non meublé qu’il loue pour loyer mensuel de 5000 DH. Durant l’année 2010 il a procédé au changement des fenêtres de la maison pour un montant total de 15000DH.

Le revenu foncier brut : 5000*12= 60000 DH

60000-15000= 45000 DH

Abattement de 40% : 45000*40%= 18000 DH

45000-18000= 27000 DH

Selon le barème figurant à l’article 73 du code ce revenu est exonéré parce qu’il est inférieur à 30000 DH.

 Les profits concernés sont ceux réalisés à l’occasion :

D’une part, de la vente d’immeubles ou de cession de droits immobiliers ; l’expropriation d’immeubles pour cause d’utilité publique ; l’apport en société d’immeubles ou de droits réels immobiliers ; l’échange portant sur les immeubles, les droits réels immobiliers ou actions ou parts sociales ; le partage d’immeuble en indivision avec soulte.

D’autre part, sont également concernés les profits résultant de la cession, à titre onéreux, ou de l’apport en société d’actions ou de parts sociales nominatives émises par les sociétés à objet immobilier, réputées fiscalement transparentes. Il en va de même pour la cession à titre gratuit de parts sociales nominatives émises par les mêmes sociétés.

Enfin, sont concernés les profits résultant de la cession, à titre onéreux, ou de l’apport en société d’actions ou de parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière Il en est de même pour la cession à titre gratuit portant sur les immeubles, les droits réels, les actions ou parts sociales des sociétés à prépondérance immobilière.

Le profit net imposable est obtenu à partir de la différence entre le prix de cession diminué des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des dépenses d’investissement réalisés, ainsi que les intérêts payés par le cédant en rémunération de prêts accordés par les organismes de crédit agréés, ou la rémunération convenue d’avance dans le cadre d’un contrat « Mourabaha » pour la réalisation des opérations d’acquisition et d’investissement précitées. Le taux de l’impôt applicable est de 20%. Toutefois, une cotisation minimale de 3% du prix de cession est due même en absence de profit.

Exemple : Maintenant prenons l’exemple d’une personne qui acquiert en 2010 un appartement de 120 m² au prix 350000 DH. Les frais de cession été sont fixés à 2000 DH. Les frais d’acquisitions étaient environ 40000DH. Elle effectue des travaux de rénovation (peinture, papiers peints, moquette…) d’un montant de 5000 DH. L’acquisition de l’appartement a été financée par un crédit « Mourabaha » pour une durée totale de 15 ans. Les intérêts dus au titre de crédit se chiffrent à 16800DH.

Profit net taxable :

Le prix de cession diminué des frais de cession : 280000- 2000= 348000 DH.

Les frais d’acquisition évaluées forfaitairement : 350000*15%= 52400 DH

Le prix d’acquisition : 350000+52400+16800= 419500 DH.

Coefficient de réévaluation était 1 donc le prix d’acquisition réévalué est : 419500*1= 419500 DH.

Le profit net : 348000-419500= 71200 DH

L’impôt dû sur le profit foncier est : 71200*20%= 14240 DH

Par ailleurs, sont non assujettis les revenus et profits fonciers résultant de l’annulation d’une cession effectuée suite à une décision judiciaire ayant force de la chose jugée ou de la résiliation à l’amiable d’une cession d’un bien immeuble, si cette résiliation intervient dans les 24 heures de la cession initiale.

Les contribuables bénéficient de nombreuses exonérations à l’impôt sur les profits fonciers. Il s’agit notamment des profits réalisés dans l’année civile au titre des cessions d’immeubles dont la valeur totale ne dépasse pas 60000 DH. La cession d’une immeuble ou partie d’immeuble occupé à titre d’habitation principale depuis au moins 8 ans année au jour de cette cession par son propriétaire ou par les membres des sociétés à objet immobilier réputées fiscalement transparentes. Toutefois, une période de six mois à compter de la date de la vacance du logement est accordée au contribuable pour la réalisation de l’opération. Ensuite, bénéficie aussi de l’exonération la cession d’un logement social occupé à titre d’habitation principale depuis au moins quatre ans au jour de la cession, dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 et le prix de vente n’excède pas deux cent cinquante mille dirhams hors TVA.

Les sociétés immobilières réputées fiscalement transparentes sont celles dont les actions ou parts sociales sont nominatives. Ensuite, les actions ou les parts détenues par chaque associé représentent un ou des immeubles ou une partie d’immeuble déterminée. Enfin, chaque associé doit avoir la libre disposition de l’immeuble ou de la fraction d’immeuble correspondant à ces droits sociaux.

La société à prépondérance immobilière est toute société dont l’actif brut immobilisé est constitué par 75% au moins de sa valeur, déterminé à l’ouverture de l’exercice au cours duquel intervient la cession imposable, par des immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier ou par d’autres sociétés à prépondérance immobilière exclusion faite des immeubles affectés par la société à sa propres exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole, à son activité professionnelle ou au logement de son personnel salarié.

FISCALITE ATTRACTIVE

Exonération des revenus locatifs : cette exonération vise les revenus issus de la location de constructions nouvelles et additions de constructions et cela pendant les 3 premières années qui suivent l’achèvement des travaux des dites constructions au titre des revenus fonciers.
Exonération totale de l’impôt sur les plus-values de cession de la résidence principale au-delà de 6 ans.
Absence de droits de succession
La déductibilité des intérêts afférents au prêt contracté pour l’acquisition ou à la construction d’un logement destiné à votre habitation principale dans la limite de 10% du revenu global imposable. (Art 28 code général des impôts 2013)
Cette déductibilité est subordonnée en ce qui concerne les titulaires de revenus salariaux et assimilés, imposés par voie de retenue à la source, à ce que les montants des remboursements en principal et intérêts des prêts soient retenus et versés mensuellement par l’employeur ou le débirentier aux organismes prêteurs.
Toutefois, lorsque la déduction susvisée n’est pas opérée par l’employeur, l’employé garde la possibilité de bénéficier de cette déduction en souscrivant sa déclaration annuelle du revenu global prévue à l’article 82 du C.G.I, accompagnée des pièces justificatives suivantes :
- un certificat de résidence annuel à l’adresse figurant sur votre carte d’identité nationale accompagné d’une photocopie de ladite carte nationale;
- une attestation sur l’honneur légalisée, certifiant que vous occupez vous même votre logement à titre d’habitation principale, et dans laquelle vous vous engagez à informer l’administration fiscale de tout changement intervenu dans l’affectation dudit logement, en totalité ou en partie, avant le 31 janvier de l’année suivant celle du changement.
- une copie certifiée conforme du contrat de prêt et des quittances de versement ou des avis de débit établis par les établissements bancaires ;
- le tableau d’amortissement.
La déductibilité des intérêts en cas de construction.
L’article 28 du code général des impôts précise que la déduction des intérêts afférents aux prêts sur le revenu global imposable est accordée au contribuable dans la limite de sept ans à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire.
Au-delà des 7 ans si le contribuable n’achève pas la construction dudit logement ou ne l’affecte pas à son habitation principale, sa situation fiscale est régularisée. En effet, le contribuable perd le bénéfice de la déduction.
Toutefois, la loi précise qu’il ne perd pas le droit au bénéfice de la déduction pour la période restant à courir de la date d’achèvement de la construction au terme de son contrat de prêt sous réserve qu’il puisse justifier de l’occupation du logement au titre de résidence principale.
Enfin, l’article 59 du CGI prévoit que sont déductibles du revenu brut imposable les remboursements en principal et en intérêts contractés pour l’achat d’un logement social destiné à l’habitation principale.
Pour les retraités français, la fiscalité joue un rôle important. Abattement d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 80 % dès lors que la pension de retraite est versée sur un compte marocain et que le retraité transfère l’intégralité de sa pension.

Régime fiscal de la Société Civile Immobilière
La société civile immobilière est régie par le dahir formant code des obligations et contrats, son objet est, bien entendu, à caractère civil. Elle ne peut servir de cadres à des opérations à caractère commercial au sens du code du commerce.

Dans cet article nous allons rappeler le régime fiscal relatif aux sociétés civiles immobilières.

Régime fiscal applicable a la société civile immobilière

Impôt sur les sociétés :

D'après l'article 2 de la loi n°24-86 relative à l'impôt sur les sociétés, les sociétés civiles immobilières, autres que les sociétés réputées être transparentes selon cette loi, sont passibles de l'impôt.

A cet égard, la société civile immobilière est assujettie à la tenue d'une comptabilité régulière et à la déclaration de son résultat fiscal déterminé d'après l'excédent des produits imposables sur les charges déductibles.

L'impôt est dû sur ce résultat fiscal au taux de droit commun qui s'élève actuellement à 35%. La société est également soumise à la cotisation minimale calculée sur les produits d'exploitation au taux actuel de 0,5% sous réserve de l'exonération de début d'exploitation.

A cet égard, les produits imposables inclus dans le résultat fiscal correspondent principalement aux revenus de location. De même, les charges y afférentes concernent l'amortissement des biens immeubles selon les taux en usage dans le secteur en question et les autres charges locatives.

Par ailleurs, la cession des biens immeubles ou des titres de participation détenus par les sociétés civiles, est soumise à l'IS en tenant compte des abattements prévus par l'article 19 de la loi relative à cet impôt sauf option pour l'exonération totale prévue par ce même article.

- Taxe sur la valeur ajoutée :
La société civile immobilière ayant une activité civile est à priori hors champ d'application de la TVA en vertu des dispositions de la loi n°30-85 relative à cette taxe. Toutefois, la location meublée est soumise à la
TVA.
La location nue est hors champ de la TVA ; ce qui implique que les loyers facturés par la société ne sont pas grevés d'une quelconque taxe. Corrélativement, les taxes supportées en amont par la société aussi bien sur les biens immeubles que les autres achats et frais généraux ne sont pas récupérables. Ces taxes rentrent dans le coût des biens auxquels elles s'appliquent.

- Droits d'enregistrement :
Les apports de capital à la société civile à titre pur et simple sont soumis aux droits d'enregistrement au taux proportionnel de 0,5% quelle que soit la nature de ces apports. Le passif grevant les apports faits à titre onéreux sont soumis aux droits de mutation selon la nature des biens apportés en question.
- Patente et taxe urbaine : - Impôt des patentes : du fait que la société civile immobilière ne réalise pas une activité commerciale ou n'exerce une quelconque profession, n'est pas assujettie à l'impôt des patentes.
- Taxe urbaine : du fait que les revenus locatifs de la société civile relèvent de l'impôt sur les sociétés, cette société n'est pas assujettie à la taxe urbaine au titre des biens immeubles dont elle dispose.

Régime fiscal de la cession des titres des sociétés civiles immobilières :

- Cas de titres détenus par des personnes physiques résidentes :

La cession des parts sociales des sociétés civiles immobilières par des personnes physiques résidentes n'ayant pas inscrit ces titres à un actif professionnel, est passible de l'IGR catégorie des revenus et profits mobiliers au taux de 10%. Toutefois, la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière est soumise à l'IGR catégorie des revenus et profits fonciers au taux de 20%.

En revanche, la cession de parts inscrites à un actif professionnel relève de l'impôt général sur le revenu catégorie des revenus professionnels, en tenant compte de l'application des abattements prévus par l'article 18 de la loi relative à cet impôt sauf option pour l'exonération totale prévue par ce même article. - Cas de titres détenus par des personnes morales résidentes :

La cession de ces titres est passible de l'IS ou de l'IGR selon le statut fiscal des personnes morales concernées. Le profit sera taxé en tenant compte le cas échéant des abattements prévus par la loi sauf option pour l'exonération totale prévue par ladite loi.
Article 65: Détermination du profit foncier imposable

Le profit net imposable est égal à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession et le prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition.

I.- le prix de cession est diminué, le cas échéant, des frais de cession.

Le prix de cession s'entend du prix de vente ou de la valeur estimative déclarée ou reconnue par les ou l'une des parties dans le contrat ou celle déterminée selon l'article 224 ci-dessous.

Le prix exprimé dans l'acte de cession ou la déclaration du contribuable fait l'objet de redressement lorsque ce prix ne paraît pas conforme à la valeur vénale du bien à la date de la cession et ce, dans les conditions prévues à l'article 224 ci-dessous.

En cas de cession d'un bien immeuble ou d'un droit réel immobilier dont le prix d'acquisition ou le prix de revient en cas de livraison à soi-même a été redressé par l'administration, soit en matière de droits d'enregistrement, soit en matière de taxe sur la valeur ajoutée, le prix d'acquisition à considérer est celui qui a été redressé par l'administration et sur lequel le contribuable a acquitté les droits dus.

Le prix ainsi établi sera retenu comme prix de cession chez le cédant en matière d'impôt sur les sociétés, d'impôt sur le revenu et de taxe sur la valeur ajoutée.

Les frais de cession s'entendent des frais d'annonces publicitaires, des frais de courtage et des frais d'établissement d'actes, normalement à la charge du cédant, ainsi que des indemnités d'éviction, dûment justifiés^.

La valeur de cession des immeubles apportés en société est égale à la valeur réelle des droits sociaux reçus en rémunération dudit apport.

II.- le prix d'acquisition est augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissements réalisés, ainsi que des intérêts ou de la rémunération convenue d'avance, payés par le cédant soit en rémunération de prêts accordés par les institutions spécialisées ou les établissements de crédit et organismes assimilés, dûment autorisés à effectuer ces opérations, par les œuvres sociales du secteur public, semi public ou privé ainsi que par les entreprises, soit dans le cadre du contrat « Mourabaha » souscrit auprès des établissements de crédit et les organismes assimilés⁸⁷ pour la réalisation des opérations d'acquisition et d'investissement précitées.

Les frais d'acquisition s'entendent des frais et loyaux coûts du contrat, droits de timbre et d'enregistrement, droits payés à la conservation foncière pour l'immatriculation et l'inscription ainsi que les frais de courtage et les frais d'actes afférents à l'acquisition de l'immeuble cédé. Ils sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf dans le cas où le contribuable peut justifier que ces frais s'élèvent à un montant supérieur.

Les dépenses d'investissement s'entendent des dépenses d'équipement de terrain, construction, reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration dûment justifiées.

Le prix d'acquisition, augmenté comme il est dit ci-dessus, est réévalué en multipliant ce prix par le coefficient correspondant à l'année d'acquisition, calculé par l'administration sur la base de l'indice national du coût de la vie. Pour les années antérieures à 1946, le coefficient est calculé sur la base d'un taux forfaitaire de 3 % par an.

La réévaluation porte également sur la valeur de souscription ou d'acquisition par les sociétés à prépondérance immobilière visées à l'article 61-II ci-dessus, de leurs actions, parts d'intérêt ou parts sociales.

Lorsque le prix d'acquisition et/ou les dépenses d'investissements n'ont pu être justifiés, il est procédé à leur estimation par l'administration dans les conditions prévues à l'article 224 ci-dessous.

En cas de cession d'immeubles acquis par héritage, le prix d'acquisition à considérer est :

- soit la valeur vénale des immeubles inscrite sur l'inventaire dressé par les héritiers dans les douze mois suivant celui du décès du de cujus ;

- soit, à défaut et sous réserve des dispositions de l'article 224 ci-dessous, la valeur vénale des immeubles au jour du décès du de cujus, qui est déclarée par le contribuable.

En cas de cession, à titre gratuit, le prix de cession ou d'acquisition à considérer est la valeur déclarée dans l'acte, sous réserve des dispositions de l'article 224 ci-dessous.

En cas de cession d'immeuble acquis par donation exonérée en vertu des dispositions de l'article 63-III ci-dessus, le prix d'acquisition à considérer est :

- soit le prix d'acquisition de la dernière cession à titre onéreux ;

- soit la valeur vénale de l'immeuble lors de la dernière mutation par héritage si elle est postérieure à la dernière cession ;

- soit le prix de revient de l'immeuble en cas de livraison à soi-même.

Les prix d'acquisition et de cession s'entendent, sous réserve des dispositions des articles 208 et 224 ci-dessous, des prix déclarés ou reconnus par les ou l'une des parties.

En cas de taxation d'office, la base d'imposition est égale au prix de cession diminué de 10 %.

Les ventes fractionnées
lorsque un promoteur réalisé la vente partielle de son projet un ou plusieurs unités de logement le montant à soumettre à la tva est égale au prix de cession diminué de la valeur actualisée de la partie du terrain imputable à la ou aux unités cédées dégagés à partir d’un prorata calculé comme suite

VALEUR ACTUELLE DU TERRAIN X SURFACES COUVERTES DES UNITES CEDEES

SURFACE DEVELOPPES DU PROJET

La règle comptable

Des sociétés immobilières :

La comptabilisation du chiffre d’affaires

Il s’agit principalement :

Du cuti-off des ventes

L’un des risques liés concerne le respect du principe de séparation des exercices. En effet, suivant que l’entreprise emploi le principe de l’achèvement ou celui de l’avancement, un problème d’appréhension du « cuti-off » a une incidence directe sur le compte de résultat ou non.

Dans le premier cas, on ne fausse pas le résultat de l’exercice mais le résultat potentiel à stade, qui apparait sous forme de marge stockée. Une erreur au niveau de la séparation des exercices nuit donc éventuellement tant à l’exactitude du résultat qu’à la qualité de l’image fidèle des états financiers.

Dans le second cas, l’utilisation de la méthode de l’avancement implique une

Évaluation des biens et des travaux en cours à la clôture de l’exercice. La réalisation

De cette condition parait en effet indispensable pour rattacher aux travaux exécutés en

Fin d’exercice la part du résultat qui leur revient.

Le risque de non respect du principe de cuti-off des ventes concerne concrètement les

Situations suivantes :

 Les travaux réalisés entre la date d’établissement du dernier attachement et

La clôture souvent non constatés par les entreprises, car estimés non significatifs

Les facturations des travaux au profit des administrations et clients publics

Reportées souvent sur l’exercice suivant en raison de l’épuisement du budget

De ces dernières ;

 La discordance entre les modalités de facturation et l’avancement technique

Des travaux.

De la justification du chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires comptabilisé devrait être déterminé et appuyé par des

Attachements et situations assortis d’une facture émise par l’entreprise contenant la

Même date que celle des décomptes.

Les risques liés à la justification du chiffre d’affaires comptabilisé pourraient par

Exemple s’expliquer par l’absence de signature conjointe sur les décomptes de

L’administration et de l’entrepreneur ou alors des décalages pouvant exister entre les

Dates de réalisation portées sur les décomptes et les dates effectives de réalisation des

Travaux.

L’auditeur doit être vigilant quant aux pièces maitresses justifiant la comptabilisation

Du chiffre d’affaires.

Comptabilité analytique et répartition des couts

La répartition des couts en matière de comptabilité analytique constitue un des problèmes majeurs dans le secteur immobilier. Elle nécessite une maitrise des techniques comptables et budgétaires, une connaissance du secteur. Afin de répondre à cette problématique, il faudrait, avant tout faire la distinction entre les différents

Couts :

 Couts directs aux projets ;

 Couts directs à plusieurs projets ;

 Couts indirects

Une comptabilité analytique détaillée est donc nécessaire pour la correcte valorisation

Des encours en permettant une affectation précise de chaque dépense au chantier

Concerné. Elle doit être complétée par un contrôle budgétaire qui permet d’expliquer

Les écarts entre les montants prévus et les réalisations.

Comptabilisation des provisions pour travaux post-achèvement

Il est fréquent que la réalisation d’un projet immobilier se fasse par tranches, ce qui

Conduit les entreprises à réclamer des réceptions provisoires des travaux afin de

Pouvoir céder les produits finis. Ce faisant, le calcul du prix de revient devant servir de

Base de déstockage doit inclure tous les couts relatifs à cette tranche en tenant

Compte même des dépenses à venir dont la réalisation est décalée dans le temps.

Afin d’éviter donc de constater ces montants futurs en charges impactant les résultats

Des exercices à venir, la société devra procéder au provisionnement des travaux

Restant à réaliser, calculer le prix de revient en tenant compte de ces éléments

Prévisionnels et maintenir ce dernier identique jusqu’aux dernières sorties.

Les travaux post-achèvement doivent faire l’objet de notes détaillées permettant

D’apprécier la réalité et le montant de la provision constatée, d’où l’importance pour

L’auditeur de passer en revue ces estimations post-achèvement afin de valider les

Soldes comptables y afférent.

Procédures internes

Pour avoir une bonne compréhension des entreprises du secteur immobilier et vérifier

Que certaines règles fondamentales de contrôle interne sont appliquées, l’auditeur doit

Prendre connaissance des procédures internes en vigueurs. L’évaluation des risques

Sur l’application des procédures sera faite par des tests spécifiques.

Les différents contrôles pouvant être effectués sont :

Les contrôles sur l’affectation comptable des charges ;

La validation des factures ;

La validation de la trésorerie

Si les procédures internes dont fiables et correctement suivies, l’auditeur pourra ainsi

Réduire le champ de ses travaux lors du contrôle final sur les comptes annuels.

Obligations fiscales et sociales

Le secteur immobilier est un secteur réputé à fort potentiel de création d’emplois. C’est

Aussi un secteur particulièrement exposé à des risques sociaux, en raison du recours

Fréquent à une main d’œuvre souvent faiblement qualifiée et au turn-over important

Du personnel employé.

L’une des principales caractéristiques du secteur, fort génératrice de risques sociaux

Pouvant avoir un impact sur les états financiers, est l’emploi du personnel temporaire.

Dans ce contexte, la loi 65-99 portant le nouveau code de travail est entrée en vigueur

visant à établir l’équilibre dans la relation de travail employeur-salarié tout en veillant

Au respect des principes fondamentaux des droits de l’homme et des conventions

Internationales du travail.

Les principaux risques sociaux sont :

Le risque lié au non application des règles d’embauche

Le risque lié à la réduction du temps de travail

Le non respect des obligations liées à la santé et à la sécurité des travailleurs

Le risque lié au non respect des obligations sociales et déclaratives

STOCKS

Ils comprennent les terrains autres que ceux enregistrés en immobilisations. Il s’agit des Terrains destinés à être vendus en l’état ou après les avoir lotis ou après y avoir édifié des Constructions.

Compte tenu de la durée de production dans le secteur de l’immobilier, l’évaluation desStocks est généralement effectuée selon la méthode de l’inventaire permanent. Cette Évaluation peut se faire par la méthode de l’inventaire intermittent.

Conformément aux méthodes d’évaluation, les terrains sont enregistrés à leur coût Complet qui comprend généralement les éléments suivants :

Prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...)

Frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire

Frais de défrichage du terrain

Impôts fonciers pris en charge

Coût de démolition des structures

Frais d'expertise pour l'amélioration des terrains

Frais juridiques

Coût de l’amélioration du terrain

Frais d'enregistrement

Indemnités d’expropriation

Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions

Foncières ;

Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent raisonnablement être rattachés aux terrains.

Le transfert du coût d’un terrain faisant partie de la réserve foncière au

Compte d’un lotissement ou d’une construction en cours est effectué à la survenance De l’un des événements ci-après :

Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes Compétents Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux Autorisation de construire délivrée par l’autorité compétente.

Les stocks de lotissements et de constructions

Les lotissements en cours

En général, le coût de production d'un lotissement comprend :

Le coût d'achat du terrain tel que défini ci-dessus, Le coût des études : confiées aux architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux d'étude etc.….

Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie, d'électrification, d’adduction d’eau potable, de réseau téléphonique, d’aménagement des abords etc.….

Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous Les coûts internes de gestion.

b. Les constructions en cours

Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet à la date considéré. Ce coût comprend :

Le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus.

Le coût de revient des travaux de construction réalisés. Ce coût comprend :

 Les coûts des études telles que celles réalisées par les bureaux d'études, les métreurs et les architectes.

 Les dépenses relatives aux travaux de construction tels que les gros œuvres, les travaux de plomberie, d'électricité, de peinture...etc.

Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous

 Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent être rattachés à la production.

Les lotissements et constructions achevés

Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts engagés majoré des provisions pour travaux restant à effectuer. Ces coûts comprennent notamment :

Le coût d'achat du terrain.

Le coût de revient des travaux.

Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris l'aménagement paysager et les installations récréatives Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation...

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures etc. Ces éléments sont également inclus dans le coût du projet.

En revanche, le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la vente (rémunération, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût des stocks et constituent des charges.

A l'arrêté des comptes, il y a lieu de retraiter en charges constatées d'avance les frais de commercialisation se rapportant à des programmes non encore livrés. Les charges financières : il s’agit des frais financiers de la période de réalisation

Du projet qui s’étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers après la date de leur ache vexent. Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être rattachés à la production du logement ou du lotissement pendant la période de réalisation. Ces éléments sont inclus dans le coût du projet.

Si l’entreprise ne dispose pas d’une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être imputés aux stocks sous forme d’une commission d'intervention calculée de manière forfaitaire.

Les coûts nécessaires à l'achèvement constitués de la valeur des travaux et études restant à effectuer ainsi que, éventuellement, du coût du terrain à payer qui constitue le support foncier du projet.

Dès l'achèvement du projet, c'est à dire la date à laquelle il est en état d'être livré, son coût de production, tel que défini précédemment, est viré du compte de projet en cours au compte de projet achevé. Dès lors, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. En revanche, une provision pour dépenses restant à effectuer pour obtenir le coût définitif de production doit être constatée.

Ne sont pas imputés au coût de production des stocks :

Les charges financières courues postérieurement à l'achèvement du projet. Les frais de publicité et de commercialisation intervenus après l’achèvement du projet ;

Les charges d'entretien et de copropriété des logements restés invendus.

Les frais internes de gestion engagés après l'achèvement du projet. Les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (Réserve foncière l’ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours.

L’ensemble des travaux de lotissement et/ou de construction achevés en attente d’être livrés ou vendus. Les stocks des entreprises immobilières ne doivent pas comprendre les travaux de lotissement et/ou de constructions effectués pour le compte des mandants dans le cadre de conventions en maîtrise d’ouvrage déléguée.

Ces dernières opérations sont comptabilisées dans les comptes de tiers ouverts à cet effet à l’actif et au passif (Voir compte 44881 et 34881).

Le montant du terrain à lotir ou à construire inscrit au compte « Réserves foncières » 31211 est viré au compte 31311 « Lotissement en cours » ou 31312 « Construction en cours » au début des travaux de lotissement matérialisé par l’autorisation de lotir ou l’autorisation de construire.

Concernant les opérations réalisées par tranches, sur une grande superficie de réserve foncière avec une autorisation pour chaque tranche réalisée, il y a lieu de procéder comme suit :

- Si une opération est réalisée sur une partie seulement d’une réserve foncière, et que

L’autre partie du terrain est maintenue en réserve foncière, seule la partie concernée

Est transférée au compte des travaux en cours (Lotissement ou construction).

- La valeur de ce transfert est déterminée sur la base de la superficie affectée à ces

Travaux.

Le compte 31313 « Commerces et bureaux en cours » est utilisé dans le seul cas où ceux-ci sont construits séparément des autres constructions, sinon ils sont comptabilisés avec les constructions concernées.

Le compte 3139 « Produits en cours sortis à solde créditeur » fait apparaître le montant du stock viré au compte stocks achevés. Il permet d’avoir l’historique d’un programme en faisant ressortir la partie achevée de celle qui ne l’est pas encore.

La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par l’obligation de faire apparaître dans la comptabilité générale le coût historique cumulé de chaque opération jusqu’à sa complète sortie du stock.

Pour permettre l’application de cette règle, il y a lieu d’associer à chaque compte de stock, un compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par « 9 » en quatrième position de la codification. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le coût de revient cumulé.

En fin d’opération, ces comptes s’équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres,

Après la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce …).

Chaque compte de stock étant affecté d’un compte créditeur, les sorties de stock sont

Comptabilisées au crédit du compte par l’écriture :

7132. Variation de stock. Immeuble achevé

3159. Produits finis sortis

Le compte 315 « 9 » étant associé au compte débiteur : « 315-Stock des produits achevés »,

La différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non encore

Livrés.

Les stocks seront, dans la mesure du possible, éclatés par nature de coûts.

Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges selon la méthode exposée ci-après

Au cours de l’exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes de

Stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs, et

C’est seulement en fin d’année, qu’une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée.

Ainsi, à la clôture de l’exercice, le total des mouvements de l’exercice apparaissant au débit

De chaque sous-compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de

Charges.

Les programmes seront considérés comme achevés comptable ment dans les cas suivants :

La réception provisoire du lotissement sur la base du PV établi par la commission ou

Du certificat de conformité (Réception par les services de la municipalité) ;

Le permis d’habiter d’une construction délivrée par le Président du conseil

Municipal ;

En l’absence des documents ci-dessus, l’achèvement peut être déclaré si les

Conditions d’habitabilité ou de conformité sont réunies.

3111. Terrains (en réserves foncières)

311109. Coût des terrains sortis du stock

312. Matières et fournitures consommables

3121. Matières premières

312101. Ciment

312102. Acier

312103. Sable

312104. Gravette

3122. Matières et fournitures consommables

312201. Matières consommables A

312202. Matières consommables B

312203. Combustibles

312204. Produits d’entretien

312205. Fournitures d’atelier et d’usine

312206. Fournitures de magasin

312207. Fournitures de bureau

167

3123. Emballages

313. Produits en cours

LES CREANCES DE L’ACTIF CIRCULANT

Cette rubrique comporte :

- Les créances liées à des opérations d’exploitation quelque soit leur délai de

Recouvrement (même supérieur à 12 mois) ;

- Les créances non liées à l’exploitation telles que les créances sur cessions

D’immobilisations ou les créances financières dont le délai de recouvrement est

Inférieur ou égal à 12 mois.

Elle regroupe également les comptes rattachés aux tiers et destinés à enregistrer soit des

Modes de financement liés aux créances (effets à recevoir), soit des créances à venir (produits

À recevoir) et les comptes de régularisation actif.

La rubrique 34 est composée des postes suivants :

341. Fournisseurs débiteurs, avances et acomptes

342. Clients et comptes rattachés

343. Personnel débiteur

345. Etat débiteur

346. Comptes d’associés débiteurs

348. Autres débiteurs

349. Comptes de régularisation - actif

Il y a lieu de préciser que la rubrique 34 ne contient que les comptes de tiers débiteurs. Si un

Compte de tiers, normalement débiteur, devient créditeur à l’arrêté des comptes, il doit être

viré dans les comptes parallèles de la classe 4 « Comptes du passif circulant (Hors

Trésorerie) ».

FOURNISSEURS DEBITEURS, AVANCES ET ACOMPTES

Le compte 3411 est débité par le crédit d’un compte de trésorerie lors du paiement d’avances

Ou d’acomptes sur commandes à des fournisseurs. Il est crédité par le débit du compte 4411

« Fournisseurs », après réception de la facture par l’entreprise.

Par avances, il y a lieu d’entendre les sommes versées avant tout commencement d’exécution

Des commandes ou en dépassement de la valeur des fournitures déjà faites ou des travaux déjà

Exécutés.

Le compte 3417 « Rabais, remises et ristournes à obtenir – avoirs non encore reçus » est un

Compte transitoire de régularisation rattaché au compte « Fournisseurs débiteurs ».

168

Il est débité à la clôture de l’exercice du montant, taxes comprises, des avoirs non encore

Reçus des fournisseurs par retour de marchandises ou en raison des réductions commerciales à

Obtenir dont le montant est suffisamment connu et évaluable par le crédit des comptes

Concernés de la classe 6 et de la classe 3 en ce qui concerne la TVA.

Ledit compte pourrait être débité en hors taxes, en attendant la réception définitive de l’avoir

Par le crédit des comptes concernés de la classe 6. A l’ouverture de l’exercice suivant,

L’écriture initiale est contre-passée.

A leur réception, les avoirs sont comptabilisées normalement, et les ajustements nécessaires

Sont, s’il y a lieu, enregistrés aux comptes concernés.

Par ailleurs, il faut entendre :

- par Rabais, la réduction pratiquée exceptionnellement par le fournisseur au profit du

Client sur le prix de vente préalablement convenu pour tenir compte, par exemple,

D’un défaut de qualité ou de non conformité des objets vendus.

- par Remise, la réduction pratiquée habituellement sur le prix courant de vente en

Considération par exemple, de l'importance de la vente ou de la profession du client.

Cette remise est généralement calculée par l’application d’un pourcentage au prix

Courant de vente.

- par Ristourne, la réduction du prix calculée sur l’ensemble des opérations faites avec

Le même tiers pour une période déterminée (un pourcentage calculé sur le chiffre

D’affaires réalisé avec le tiers pour une période donnée).

Le compte 3418 « Autres fournisseurs débiteurs » est utilisé pour les autres comptes des

Fournisseurs non précisés ci-dessus et dont les soldes sont, pour diverses raisons, débiteurs.

342. CLIENTS ET COMPTES RATTACHES

Le compte 3421 « Clients » est débité du montant toutes taxes comprises des factures de vente

De biens ou de prestations de services par le crédit :

- de l’un des comptes de la classe 7, relatifs aux ventes de marchandises ou de biens

Et services produits pour le montant hors taxes

- du compte 4455 « Etat, TVA facturée » pour le montant de la TVA lorsque

L’opération de vente est soumise à la TVA.

Le compte 3421 est crédité, selon le cas, par le débit :

- D’un compte de trésorerie lors des règlements reçus des clients ;

- Du compte 3425 « Clients – effets à recevoir » en cas d’acceptation par le client

D’une lettre de change ou de la réception d’un billet à ordre par l’entreprise ;

- Du compte 7119 ou du compte 7129 « Rabais, remises et ristournes accordés »

Pour le montant des réductions sur ventes hors factures accordés aux clients.

Le montant de la TVA correspondante sera comptabilisé au débit du compte 4455

« Etat – TVA facturée »

- Du compte 4421 « Clients – Avances et acomptes reçus sur commandes en cours des acquéreurs pour solde de ce compte.

Le compte 3423 « Clients - retenues de garantie » est débité du montant des retenues effectuées par les clients sur le prix jusqu’à l’échéance du terme de garantie prévue.

Le compte 3424 « Clients douteux ou litigieux » est débité par le crédit du compte 3421

« Clients » pour les créances douteuses ou litigieuses sur les clients dont la solvabilité est douteuse.

Le compte 3425 « Clients – effets à recevoir » est débité à l’entrée des effets en portefeuille par le crédit du compte 3421 « Clients ». Il est crédité par un compte de trésorerie à l’échéance de l’effet dans la mesure où ce dernier a été honoré.

Les effets restent maintenus au débit du compte 3425 « Clients, effets à recevoir » jusqu’à leur échéance, même si l’entreprise remet lesdits effets à l’escompte.

Le compte 3427 « Clients-factures à établir et créances sur travaux non encore facturés » est un compte transitoire qui est débité, à la clôture de l’exercice (ou de la période comptable), du montant, taxes comprises, des créances imputables à la période close et pour lesquelles les pièces justificatives (factures …) n’ont pas encore été établies (Contrats, factures …).

Par ailleurs, les Créances sur travaux non encore facturables sont celles nées au cours d’un exercice sur des contrats à long terme non encore achevés et dont les travaux ou les prestations réalisés ne peuvent encore être facturés notamment du fait des dispositions contractuelles.

Ainsi, au cours de l’exécution d’un contrat, une entreprise peut constater des « produits nets

Partiels » selon la méthode dite de l’avancement des travaux, qu’elle comptabilisera au débit

Du compte 3427.

Le compte 3428 « Autres clients et comptes rattachés » peut servir à enregistrer les opérations

Faites avec les clients et qui ne peuvent être inscrites dans aucun des comptes du poste 342

Cités ci-dessus.

AUTRES DEBITEURS

Le compte 3481 est débité du prix de vente lors d’une cession d’immobilisations à crédit, à

Moins d’un an, par le crédit :

- du compte 7512 s’il s’agit d’une immobilisation incorporelle

- du compte 7513 s’il s’agit d’une immobilisation corporelle

- du compte 7514 s’il s’agit d’une immobilisation financière (Droits de propriété).

Le compte 3482 est débité du prix de cession par le crédit du compte intéressé du poste 350 « Titres et valeurs de placement » pour le prix d’acquisition des titres .En cas de moins-values de cession, le compte 6385 « Charges nettes sur cessions de titres et valeurs de placement »

Est débité du montant de cette moins-value. En cas de plus-values, le compte 7385 « Produits nets sur cessions de titres et valeurs de placement » est crédité du montant de cette plus-value.

Le compte 34881 « Compte des mandants débiteurs » a été ouvert pour tenir compte de la spécificité du secteur immobilier dont une partie des activités consiste à réaliser des opérations en tant que mandataire.

Dans ce cadre, des comptes spécifiques doivent être ouverts afin de suivre l’ensemble des opérations traitées. En effet, les travaux en cours ne peuvent être classés parmi les stocks car ils ne sont pas la propriété de l’entreprise.

Les comptes 348811 et 348812 serviront à enregistrer les coûts engagés pour les différentes opérations où l’entreprise intervient en tant que mandataire. Ils seront subdivisés, à l’instar des comptes de stocks pour les opérations afin de permettre de suivre les coûts engagés par nature.

Ces comptes enregistrent au débit les coûts engagés. Une fois la construction ou le lotissement déstocké, ce compte est crédité par le débit des comptes 348813 « Attributaires programmes MOD ».

Le compte 348813 « Attributaires programmes MOD » est débité du coût des logements déstockés et est crédité par le débit des comptes 448811 « Avances des attributaires programmes MOD » et le débit des comptes de trésorerie, de dettes ou créances selon le solde de l’opération, pour le reliquat.

Fournisseurs et comptes rattachés

Le compte 4411 « Fournisseurs » est crédité du montant des factures d’achats de biens ou de

Services par le débit :

- Des comptes concernés de la classe 6 pour le montant hors taxes récupérables pour

Les charges de fonctionnement ;

- Des comptes du poste 313 pour les éléments constitutifs du coût de production des opérations en maîtrise d’ouvrage directe pour le montant hors taxes récupérables

- Du compte 3455 « Etat, TVA récupérable » pour le montant des taxes récupérables

- Du compte 3471 « Immeubles en cours mandants » pour les éléments constitutifs

Du coût de production pour les opérations en maîtrise d’ouvrage déléguée. Ce même compte est débité par le crédit :

- d’un compte de trésorerie lors des règlements des factures aux fournisseurs

- du compte 4415 « Fournisseurs – effets à payer » en cas d’acceptation d’une lettre de change ou de l’émission d’un billet à ordre par l’entreprise

- du compte de stocks ou 6119, 6129 ou 6149 « Rabais, remises et ristournes obtenus » pour le montant des réductions obtenues hors factures.

- du compte 3411 « Fournisseurs, avances et acomptes versés sur commandes d’exploitation » pour solde de ce compte, le cas échéant.

Le compte 4413 « Fournisseurs, retenues de garantie » reçoit à son crédit, par le débit du compte fournisseur intéressé, le montant des retenues effectuées sur le prix convenu jusqu’à l’échéance du terme de garantie prévue. Ce compte peut être scindé entre les opérations propres, les opérations MOD et le fonctionnement.

Le compte 4415 est crédité par le débit du compte « Fournisseurs » lors de l’acceptation d’un effet ou de l’émission d’un billet à ordre par l’entreprise.

Le compte 4417 « Fournisseurs – factures non parvenues » est un compte de régularisation (Transitoire) rattaché au compte fournisseur concerné. Il est utilisé, à la clôture de l’exercice, dans le cas où l’entreprise a reçu les marchandises, matières, fournitures ou services, sans facture correspondante. Les marchandises, matières, fournitures ou services effectivement reçus devant figurer dans les stocks ou ayant déjà été utilisés, il convient alors, pour ne pas

Fausser les résultats, de débiter le compte de charges concerné par le crédit du compte 4417. Le compte ci-dessus est crédité du montant de la dette, toutes taxes comprises, par le débit des comptes de la classe 3 ou de la classe 6 concernés et du compte de TVA récupérable.

L’entreprise peut aussi opter pour la comptabilisation hors taxes de cette opération. A l’ouverture de l’exercice suivant, cette écriture est contrepassée. Les entreprises qui le jugent opportun, peuvent faire jouer le compte 4417 à la fin de chaque période comptable et non pas uniquement à la clôture de l’exercice.

Le compte 4418 « Autres fournisseurs et comptes rattachés » est destiné à enregistrer les autres opérations avec les fournisseurs non spécifiées dans les comptes ci-dessus.

Le sous-compte 44181 « Fournisseurs, terrains à payer » est utilisé pour prendre en considération le coût du terrain (Prix d’achat, frais d’achat et autres indemnités d’éviction …)

Lors de l’achèvement des opérations pour lesquelles le coût du terrain n’est pas encore connu pour des raisons diverses (Absence de titre foncier, absence de rapport d’expertise, constructions ou lotissements sur terrains non encore foncièrement assainis …). Le sous-compte 44182 « Fournisseurs travaux restant à effectuer sur opérations achevées :

Achats de matières premières

A la fin de l’exercice, ce compte est débité par le crédit des comptes du poste n° 713 "Variation des stocks en cours ", et ceci pour le montant des achats réalisés au cours de l’exercice. Chaque compte d’achat peut être détaillé en sous comptes par projet.

Achats non stockés de matières et fournitures consommables

Ce compte enregistre les différentes fournitures qui passent par une unité de stockage et qui doivent à la clôture faire l’objet d’un inventaire physique. Chaque compte d’achat peut être détaillé en sous - comptes par projet.

Achats de travaux, études et prestations de services

Ce compte regroupe la plupart des travaux et prestations de services nécessaires à la réalisation des opérations de promotion immobilière (Maîtrise d’ouvrage directe). Il est subdivisé par nature de prestations et par activité (lotissements ou logements).

Les écritures sont passées globalement et par projet en fin d’exercice après centralisation des écritures comptabilisées au débit des comptes de stocks correspondants pendant l’exercice. Les comptes de stocks sont débités au moment de la réception des factures. Mais à la clôture de l’exercice, l’entreprise peut :

Soit être en possession de la facture sans avoir reçu livraison des matières ou fournitures ; dans ce cas, si les comptes de stocks (et donc les achats) ont déjà été débités par le crédit de l’un des comptes du poste 441 "Fournisseurs et comptes rattachés" ou du poste 514 "Banques, T.G. et C.P.", l’entreprise devra créditer les

Comptes d’achats concernés par le débit du compte 3491 "Charges constatées d’avance".

Soit, au contraire, avoir effectivement reçu les matières ou fournitures, mais ne pas être en possession de la facture ; dans ce cas les achats doivent figurer dans leurs comptes respectifs d’achats par le crédit du compte 4417 "Fournisseurs – Factures non parvenues".

Dans l’un et l’autre cas, les écritures passées aux comptes d’achats, au compte de charges constatées d’avance et au compte de fournisseurs - Factures non parvenues, sont contrepassées à l’ouverture de l’exercice suivant.

Il est précisé que chaque compte d’achat peut être détaillé en sous -comptes par projet.

Redevances de crédit bail

Ce compte enregistre les "redevances" ou loyers dus au titre de la période de jouissance par le crédit de compte de tiers intéressé. Sur le plan juridique, le crédit bail s’analyse comme un contrat de location avec promesse de

Vente en fin de bail.

Sur le plan économique, il s’analyse comme un moyen d’utiliser un bien mobilier ou immobilier sans contrepartie immédiate.

Ainsi, les redevances constituent des charges d’exploitation, et le bien utilisé ne figure pas à l’actif tant que l’entreprise n’a pas levé l’option d’achat. Si, à l’échéance, l’entreprise lève l’option d’achat, le bien est porté à l’actif pour le prix contractuel de cession qui servira de base de calcul des amortissements en fonction de la durée d’utilisation résiduelle de l’élément en question.

Ce compte peut être subdivisé par nature de crédit bail contracté :

Immobilier,

Mobilier : mobilier et matériel de bureau, matériel informatique, matériel de

Transport.

Par ailleurs, l’entreprise sera tenue de produire un certain nombre d’informations relatives au crédit bail au niveau de l’ETIC) (Tableau B10 : Tableau des biens en crédit bail) et au niveau de la liasse fiscale (Tableau n°7).

IMPOTS ET TAXES

Sont portés au débit de ce compte les impôts et taxes dus par l’entreprise à l’exclusion :

de ceux pour lesquels l’entreprise ne joue qu’un rôle d’intermédiaire (TVA ; IGR sur salaires …)

de ceux tels que l’impôt sur le résultat (IGR professionnel, IS) et la cotisation minimale inscrits directement aux comptes du poste 670,

des rappels et arriérés d’impôts sur les résultats portés directement dans les comptes du poste 670

des pénalités et amendes fiscales inscrites en charges non courantes (poste 658)

des taxes et raccordement ou branchement, qui sont ajoutées au coût des V.R.D.

des droits d’enregistrement relatifs à l’achat de terrain

de la taxe d’autorisation de bâtir

des impôts fonciers et droit d’enregistrement directement liés aux opérations en cours

Sont comptabilisés dans le compte 6168 « Impôts et taxes des exercices antérieurs" les rappels

Et les arriérés d’impôts et taxes de l’entreprise.

Quant aux pénalités et amendes fiscales, elles font l’objet d’une comptabilisation dans les

Comptes de la rubrique 65 "Charges non courantes".

Le poste 616 englobe les comptes suivants :

6161 impôts et taxes directs (taxe urbaine / taxe d’édilité et patente / taxes des

Collectivités locales)

61611. Taxe urbaine et taxe d’édilité

61612. Patente

61615. Taxes locales

6165 Impôts et taxes indirects (autres que la TVA)

6167 Impôts, taxes et droits assimilés (principalement les droits d’enregistrement et de timbre autres que ceux pouvant être affectés au coût des stocks)

61671. Droits d’enregistrement et de timbres

61673. Taxes sur les véhicules

61678. Autres impôts, taxes et droits assimilés

6168 Impôts et taxes des exercices antérieurs.

IMPOTS SUR LES RESULTATS

Ce poste englobe les comptes suivants :

6701. Impôts sur les bénéfices

6705. Imposition minimale annuelle des sociétés

6708. Rappels et dégrèvements d’impôts sur les résultats.

Le compte 6701 est débité du montant dû au titre de l’impôt sur les bénéfices de l’exercice par le crédit du compte 4453 « Etat -Impôts sur les résultats ». L’écriture comptable de l’impôt doit être appuyée par une pièce comptable justifiant le mode et le détail de calcul de l’IS et sa comparaison avec la cotisation minimale.

Le compte 6705 enregistre l’imposition minimale prévue par la réglementation fiscale (cotisation minimale). En effet, le montant de l’impôt dû par l’entreprise ne peut être inférieur, pour chaque exercice, quelque soit le résultat fiscal, à la cotisation minimale.

Le compte 6708 enregistre les rappels et dégrèvements résultant d’un contrôle ou d’une réclamation relatifs aux impôts sur les résultats.

Les dégrèvements reçus d’impôts au titre de l’IS ou l’IGR professionnel sont à enregistrer au crédit du compte 6708, dés que l’entreprise est avisée de leur ordonnancement.

Pour les dégrèvements afférents aux impôts (autres que ceux sur les résultats), ils constituent des produits non courants à comptabiliser au crédit du compte 7582.

VENTES DE BIENS ET SERVICES PRODUITS

Les ventes des biens et services produits sont enregistrées selon leur nature au crédit des

Compte 7121 à 7128 à la naissance du fait générateur.

7121. Ventes de biens produits au Maroc

71211. Ventes de logements

71212. Ventes de terrains lotis

71213. Ventes de locaux d’activité

71218. Ventes autres biens produits

7122. Ventes de biens produits à l’étranger

7124. Ventes de services produits au Maroc

71241. Prestations de services

71242. Rémunération du mandat

71243. Gestion d’immeubles pour tiers

71244. Loyers

71248. Autres services produits

7125. Ventes de services produits à l’étranger

7126. Redevances pour brevets, marques, droits et valeurs similaires

7127. Ventes de produits accessoires

7128. Ventes de biens et services produits des exercices antérieurs

7129. Rabais, remises et ristournes accordés par l’entreprise

Le fait générateur de la vente est constitué par l’un des éléments suivants pris dans l’ordre :

Le contrat,

L’établissement de la facture,

La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat) accompagnée d’un compromis de vente et appuyée par un P.V de réception signé par le client.

L’écriture devrait être enregistrée au fur et à mesure des ventes soit attributaire par attributaire, soit sur la base d’états récapitulatifs avec une analyse régulière des soldes. Si le client se désiste après la remise des clés, l’écriture de la vente sera contre-passée. Les règles suivantes sont à observer lors de la comptabilisation des ventes :

Elles sont établies hors TVA

Les rabais remises et ristournes accordés en sont déduits

Le chiffre d’affaires doit être ventilé par activité (lotissement ou construction), et

À l’intérieur par programme ou opération concerné.

Le compte 7127 "Ventes de produits accessoires" enregistre à son crédit les produits des

Activités annexes de l’entreprise.

Le compte 7128 "Ventes de biens et services produits des exercices antérieurs" est crédité de toutes les opérations des exercices antérieurs concernant les ventes de biens et services produits.

VARIATION DES STOCKS DE PRODUITS

Ce poste regroupe les comptes suivants :

7131. Variation des stocks de produits en cours

7132. Variation des stocks de biens produits

7134. Variation des stocks de services en cours

En cas d’application de l’inventaire permanent, les comptes de variation des stocks sont mouvementés comme suit :

♦Compte n° 7131 : Variations des stocks de produits en cours

A la clôture de l’exercice, ce compte est crédité par l’ensemble des dépenses passées initialement au débit du compte de "stocks en cours" (poste 313) pendant l’exercice. La contrepartie est enregistrée au débit des différents comptes de charges.

♦Compte n° 7132 : Variations des stocks de biens produits

A l’achèvement, le compte « Variations des stocks des biens produits » est crédité par le débit du compte 3151 « Produits finis ».

Revenus des immeubles non affectés à l’exploitation

Les revenus des immeubles loués à des tiers sont enregistrés dans l’exercice de leur rattachement, même lorsqu’ils ne sont pas encore encaissés, et portés au crédit du compte 7182 « revenus des immeubles non affectés à l’exploitation ». Ces revenus sont normalement enregistrés sans compensation avec les charges liées à leur perception (taxe urbaine, taxe d’édilité, frais de concierge, commission d’agence, …) même payées directement par le locataire et retenues sur le loyer reçu.

Profits sur opérations faites en commun

Le compte 7185 est crédité des quotes-parts de résultats obtenus sur les opérations faites en commun avec d’autres entités qui jouent le rôle de pilote de ces opérations. 7186. Transfert de pertes sur opérations faites en commun Ce compte enregistre par contre la quote-part des pertes mises à la charge des associés quand

L’entreprise est opérateur à titre de Pilote

Les transferts de charges d’exploitation

L’usage du compte "7197 - transferts de charges d’exploitation" doit être limité, car il peut conduire à fausser la présentation du compte de produits et de charges ainsi que l’état des soldes de gestion. Il convient d’en limiter l’usage aux seuls cas explicitement visés par le plan comptable, à savoir :

- Quand l’entreprise n’est pas réellement en mesure, au moment de l’imputation initiale, de faire la distinction entre charges d’exploitation et charges non courantes.

- Pour constater les charges à répartir sur plusieurs exercices, ou comptabiliser les indemnités d’assurance perçues en contrepartie de réparations comptabilisées en entretien, ou encore, enregistrer les aides forfaitaires de l’Etat ou des collectivités publiques perçues à titre de contribution aux charges générales de l’entreprise.

Le transfert de telles charges s’effectue en fin d’exercice à un autre compte du C.P.C. par l’intermédiaire du compte 7197. Par contre, Il convient de préciser que la technique de transfert de charges n’est pas à employer pour les erreurs d’imputation.

Pour les sociétés du secteur immobilier, le compte transferts de charges sera utilisé principalement pour transférer les charges de fonctionnement (rattachables aux coûts des stocks) de l’entreprise aux comptes de stocks concernés. Il est rappelé que le transfert des charges concernant les éléments à immobiliser passe par le

Poste 714. L’imputation des frais financiers dans le coût de revient des stocks se fait par le crédit du

Compte 7397 "transferts de charges financières".

Les formes juridiques des contrats

L’activité immobilière s’opère dans le cadre de contrats spécifiques, les marchés, dont les caractéristiques doivent être parfaitement assimilées par l’auditeur dans le cadre de sa mission.

La connaissance du contrat qui unit l’entrepreneur à son client est indispensable, car il s’agit du support clé sur lequel reposent l’activité et la rentabilité de chacun des chantiers. La capacité de l’auditeur à maitriser le système qu’il a à charge de contrôler passe donc par sa capacité à comprendre les règles de fonctionnement des

Différents marchés traités par l’entreprise, en particulier les marchés publics caractérisés par un formalisme lourd.

Le non respect des différentes réglementations encadrant l’entreprise, peut en effet avoir des conséquences directes sur ses états financiers, voire sur sa continuité d’exploitation.

Le partenariat avec d’autres entreprises

Une entreprise titulaire d’un contrat peut l’exécuter elle-même en totalité, en sous-traiter tout ou une partie, ou encore recourir au partenariat.

Ces diverses modalités d’exécution des obligations contractuelles entrainent, pour les sociétés immobilières, des risques potentiels dont le plus important est lié la responsabilité.

Contractuellement, l’entrepreneur reste seul responsable de l’intégralité de l’ouvrage vis-à-vis du client. En cas de défaillance du sous-traitant, la responsabilité du sous-traitant ne peut, en principe, être remise en cause que par son contractant :

L’entrepreneur principal. En effet, le choix du sous-traitant est très important. Toute défaillance de ce dernier

Peut avoir des conséquences financières désastreuses pour l’entreprise.

Risques des contrats liés à la nature de la clientèle

Une des spécificités du secteur immobilier réside dans le fait que le principal client est le secteur public, par l’intermédiaire des collectivités locales ou des différents ministères. Le montant des créances des entreprises immobilières sur l’État et les établissements publics est très élevé.

Certaines entreprises vivent au rythme de l’administration : il faut attendre le vote du nouveau budget pour obtenir des marchés et reporter, lorsque la facturation est épuisée, la facturation des travaux sur l’année suivante.

Cette réalité présente des risques de non respect du principe de séparation des exercices. A noter toute fois un point positif relatif à l’absence de risque majeur relatif au recouvrement des créances clients même si les délais administratifs sont longs.

Risques liés aux principes comptables immobiliers et aux procédures internes.

Risques liés à la méthode à l’avancement

La méthode à l’avancement permettant de dégager un bénéfice avant la livraison définitive du contrat constitue une dérogation au principe de prudence.

Toutefois, cette méthode présente l’avantage d’allier la traduction de la réalité juridique du contrat avec celle économique :

 En enregistrant des créances certaines (réalité juridique)).

 En dégageant de manière échelonnée des résultats bénéficiaires (réalité économique).

Les principaux risques liés à l’utilisation de cette méthode sont les suivants :

Le lissage du résultat

La méthode à l’avancement rend plus aisée le lissage des résultats. En effet, une entreprise peut gonfler son résultat en ne prenant pas en compte un dérapage des couts.

Les produits définitifs du contrat peuvent parfois être difficiles à appréhender, lorsqu’un prix volontairement bas a été fixé lors de l’appel d’offre et que des compléments de prix seront vraisemblablement négociés ultérieurement. L’entreprise peut donc être tentée de prendre en compte ces produits potentiels supplémentaires

Avant leur négociation réelle avec le client.

Aussi, dans des périodes fortement bénéficiaires, certaines entreprises peuvent être tentées de ne pas utiliser la méthode à l’avancement afin de ne pas faire apparaitre un résultat trop difficile à maintenir à moyen terme. Il leur suffit pour cela de prétendre que le résultat des contrats concernés ne peut être estimé de façon fiable.

Un changement dans l’appréciation de la fiabilité permettra de gonfler le résultat.

L’appréciation des degrés d’avancement

L’avancement technique d’un chantier représente, à un stade donné, la quantité de travaux exécutée par rapport au total à réaliser. Cette information est nécessaire à l’entreprise pour évaluer ses produits mérités, et

Ses éventuelles pertes à stade et/ou à terminaison. Elle peut être obtenue par une des méthodes suivantes :

 Le rapport :

 Des mesures physiques ou études permettant d’évaluer le volume des

Travaux ou services exécutés

Entre les deux méthodes d’appréhension du pourcentage d’avancement laquelle choisir ?

La méthode par les couts semble plus facile à mettre en œuvre car elle nécessite uniquement une connaissance des couts à stade et à terminaison. Elle pourrait conduire à majorer artificiellement le degré d’avancement encas de dépassement temporaire des couts à stade.

La méthode reposant sur les mesures physiques se base essentiellement sur un inventaire des travaux effectués et semble plus satisfaisante dans la mesure où elle fait concorder la réalité comptable avec la réalité technique du chantier.

2. Difficultés d’évaluation des travaux en cours

La problématique de valorisation des travaux en cours se pose principalement aux entreprises qui constatent leurs résultats à l’achèvement ou qui ont opté pour la technique des produits nets partiels.

Il ne subsiste en effet au bilan de celles qui ont retenu la méthode de l’avancement que peu d’en cours, correspondant par exemple aux travaux réalisés depuis l’établissement de la dernière situation.

Pour remédier à ce problème les mesures suivantes peuvent être mises en place :

La maitrise de l’information comptable

La valorisation correcte des en-cours passe par la mise en place d’une comptabilité analytique permettant une affectation précise de chaque dépense au chantier concerné. Un tel outil doit être complété par un contrôle budgétaire régulier qui permet d’expliquer les écarts entre les montants prévus et les réalisations.

Face a cette situation, l’auditeur devra donc se faire assister par des techniciens hautement qualifiés pour pouvoir évaluer les chantiers les plus complexes.

L’appréciation de l’achèvement des travaux

Le problème essentiel de la méthode à l’achèvement réside dans la détermination du fait générateur de l’achèvement des travaux.

Même s’il s’agit, sur le plan juridique de la date de transfert de propriété de l’ouvrage, il existe quelques incertitudes quant au fait générateur à retenir :

 Date du décompte général définit ;

 Date de réception des travaux ;

La date de réception des travaux doit être attendue pour dégager le chiffre d’affaires et le résultat.

Précautions à prendre pour une correcte évaluation des en-cours

L’évaluation des en-cours doit s’approcher au plus près possible de la réalité économique. L’auditeur doit donc accorder une attention particulière aux aspects suivants afin de réduire ses limitations :

 Notion de valeur actuelle ou vénale : dans le cas où l’entreprise dispose d’éléments de gestion fiables, l’auditeur doit simplement s’assurer que le cout de production n’est pas supérieur à la valeur vénale. Si la valeur

Vénale est inferieure au cout de production, il convient alors de limiter la valeur des stocks en pratiquant une provision pour dépréciation.

La répartition des frais indirects : il est primordial pour l’auditeur de vérifier régulièrement la pertinence des hypothèses servant de base à l’élaboration des coefficients, utilisés pour affecter les charges indirectes sur les chantiers. Les critères de répartition pouvant être l’unité d’œuvre, le cout du matériel, le cout de la main d'œuvre, le total des déboursés secs, le chiffre d’affaires mérité,…

LES AVANTAGES ACCORDENT AUX PROMOTEURS IMMOBILIERS

A- LES LOGEMENTS SOCIAUX

 Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du régime du résultat net réel (RNR), qui réalisent dans le

Cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges, un programme de construction d’au moins 500 logements

Sociaux (dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 80 m2 et le prix de cession n’excède pas 250 000 DH H.T), repartie sur une

Période n’excédant pas 5 ans à compter de la date de la première autorisation de construire, bénéficient, au titre de l’ensemble de leurs

Actes, activités et revenus afférents à la réalisation desdits logements, de l’exonération des impôts, droits et taxes suivants :

 L’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu ;

 les droits d’enregistrement et de timbre ;

 Les taxes locales touchant directement l’activité susvisée : la taxe professionnelle et la taxe sur les terrains urbains non bâtis ;

 Les droits de conservation foncière ;

 La taxe spéciale sur le ciment.

 Les acquéreurs desdits logements bénéficient du versement par le receveur de l’administration fiscale, du montant de la TVA grevant

L’acquisition du logement social, dans les conditions prévues a l’article 93-I du C.G.I.

Le bénéfice de ces avantages est acquis au cours de la période allant du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2020 et ce, pour les exercices

Ouverts a compter du 1er janvier 2010.

 Les bailleurs de logements sociaux, personnes morales ou personnes physiques, qui concluent une convention avec l’Etat ayant pour objet

l’acquisition d’au moins 25 logements sociaux, en vue de les affecter pendant une durée minimale de 8 ans a la location a usage

D’habitation principale, bénéficient de l’exonération des impôts suivants :

 l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu, au titre des revenus professionnels afférents a l’activité de location des logements sociaux.

 L’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu, au titre de la plus-value réalisée en cas de cession desdits logements au-delà de la période de location de 8 ans.

Les exonérations précitées sont applicables aux conventions conclues au cours de la période allant du 17mai 2012 au 31 décembre 2020.

B- LES LOGEMENTS A FAIBLE VALEUR IMMOBILIERE

Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du régime du RNR, qui réalisent dans le cadre d’une convention

Conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier de charges, un programme de construction d’au moins 200 logements a faible valeur immobilière en

milieu urbain et/ou 50 logements en milieu rural, dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 60 m2 et le prix de la première

Cession n’excède pas 140 000 DH, TVA comprise, bénéficient de l’exonération des impôts, droits et taxes suivants :

 L’impôt sur les sociétés ;

 L’impôt sur le revenu ;

 la taxe sur la valeur ajoutée ;

 Les droits d’enregistrement ;

 Les droits d’inscription sur les titres fonciers et tous droits, taxes, redevances et contributions perçues au profit de l’Etat.

Les exonérations précitées sont applicables aux conventions conclues dans le cadre du programme précité conformément aux dispositions de

L’article 247, XII, A du CGI durant la période allant du 1er janvier 2008 au 31 décembre 2020.

Les bailleurs de logements à faible valeur immobilière, personnes morales ou personnes physiques, qui concluent une convention avec l’Etat ayant

Pour objet l’acquisition d’au moins 20 logements a faible valeur immobilière, en vue de les affecter pendant une durée minimale de 8 ans a

La location a usage d’habitation principale, bénéficient de l’exonération des impôts suivants :

 l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu, au titre des revenus professionnels afférents a l’activité de location des logements

Susvisés ;

 l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu, au titre de la plus-value réalisée en cas de cession desdits logements au-delà de la

Période de location de 8 ans.

Les exonérations précitées sont applicables aux conventions conclues au cours de la période allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020.

C- LES LOGEMENTS DESTINENT A LA CLASSE MOYENNE

Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du régime du RNR, qui réalisent dans le cadre d’un appel

d’offres et d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier de charges, un programme de construction d’au moins 150 logements

Destines a des citoyens dont le revenu mensuel net d’impôt ne dépasse pas 20.000 dirhams et affectes a leur habitation principale pendant

Une durée de 4 années à compter de la date de conclusion du contrat d’acquisition, doivent céder lesdits logements aux acquéreurs qui bénéficient

De l’exonération des droits d’enregistrement, a la condition que le prix de vente du mètre carre couvert ne dépasse pas 6000 dirhams, hors

Taxe sur la valeur ajoutée et que la superficie couverte soit comprise entre 80 et 150 mètres carres.

Ces dispositions sont applicables aux conventions conclues au cours de la période allant du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020 et aux

Actes d’acquisition de logement établis à compter du 1er janvier 2013 et pour lesquels le permis d’habiter est obtenu à compter de cette date.

D- LES CAMPUS, CITES ET RESIDENCES UNIVERSITAIRES

Les promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques qui réalisent pendant une durée de 3 ans, dans le cadre d’une convention

Conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier de charges, un programme de construction de cites, résidences ou campus universitaires d’au moins 50

Chambres, dont la capacité d’hébergement par chambre est de 2 lits au maximum (le nombre de chambres a été ramène de 500 a 250, puis a 150

Et enfin a 50, respectivement, par les L.F. des années 2008, 2009 et 2011) bénéficient des avantages fiscaux suivants :

En matière d’IS et d’IR :

Application de l’IS au taux de 17,5% et de l’IR au taux de 20%, au titre des revenus provenant de la location de cites, résidences et campus

Universitaires et ce, pour une période de 5 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter.

En matière de TVA :

Exonération avec droit à déduction et remboursement éventuel

Taxe professionnelle :

Exonération totale pour une période de 5 ans a compté de la délivrance du permis de construire.

Taxe d’habitation :

Exonération totale aussi bien pour les constructions destinées a la vente qu’a l’exercice de l’activité exonérée et ce, pour une période de

5 ans à compter de la délivrance du permis de construire.

Droits d’enregistrement :

Exonération totale des actes d’acquisition de terrains destinent à la réalisation du programme de construction.

MESURES COMMUNES

Les récentes LF ont institue des mesures communes a :

FaitIS, l’IR, la TVA et aux droits d’enregistrement ;

 l’IS, l’IR et a la TVA.

Mesures communes à l’IS, à l’IR, à la TVA et aux droits d’enregistrement

 Catégorisation des entreprises : institution d’un traitement préférentiel en faveur des entreprises catégorisées qui sont en situation fiscale

Régulière ;

 Nouveau mode opératoire en matière de contrôle : mise en place de la vérification ponctuelle de la comptabilité, en instituant la possibilité

D’un contrôle fiscal cible sur un ou plusieurs impôts ou taxes pour une période et/ou une opération ou poste détermine ;

 Institution de la charte du contribuable soumis au contrôle fiscal, lui permettant de s’informer sur ses droits et obligations avant le début de

La verification. Le défaut d’envoi de ladite charte avec l’avis de verification constitue un motif de nullité de la procédure de rectification;

 Unification du délai de recours judiciaire contre les décisions définitives des commissions, en précisant sa computation a partir de la date de

Notification de la décision de la CNRF ou de la CLT, aussi bien pour le contribuable que pour l’administration fiscale ;

 Instauration de délais régissant le recours devant les CLT, a l’instar de ce qui est prévu pour la CNRF, en fixant à l’administration un délai

Maximum de 4 mois, à compter de la date de notification a celle-ci du pourvoi du contribuable devant ladite commission, pour la transmission

Des recours formules par les contribuables auprès de la CLT ;

 Institution d’un délai minimum de 15 jours pour le président de la CLT, pour inviter les membres de celle-ci aux séances prévues pour

L’examen des litiges et d’un délai maximum de 4 mois pour les secrétaires rapporteurs, pour notifier aux deux parties les décisions de la CLT ;

 Possibilité pour l’administration de contester par voie judiciaire les décisions définitives des commissions locales de taxation (LF 2012) °



Mesures communes à l’IS, à l’IR et à la TVA

 Admission de la compensation comme mode de paiement des impôts par la LF pour l’année 2011 ;

 Institution de deux contributions sociales de solidarité : la contribution sociale de solidarité sur les bénéfices et revenus et la contribution sociale

De solidarité sur la livraison a soi-même de construction. : Ces contributions visent la mobilisation de ressources en faveur des populations

Démunies et de renforcer la solidarité sociale (L.F 2013)

Mesures communes à l’IS, à l’IR

 L’obligation de joindre à la déclaration du résultat fiscal nul ou déficitaire un état explicatif de l’origine dudit résultat (LF 2012).

Lexique

Cahier des prescriptions spéciales (CPS)

Il s’agit de clauses propres à chaque marché et comportant un descriptif détaillé des travaux (mesures, tarifications, coût unitaire, exécution, réception,...)

Certificat de propriété:

Il s’agit de l’attestation délivrée par la conservation foncière attestant l’existence d’un droit sur une chose ou une valeur ou encore d’une attestation désignant le propriétaire d’une parcelle foncière et l’ensemble des charges la grevant.

Compromis de vente

Ce terme désigne la convention par laquelle les parties constatent leur accord sur les conditions d’une vente, en attendant de régulariser l’opération.

Dépenses restant à effectuer

A la date d’achèvement d’un projet et au moment de la détermination de son coût de revient, il arrive habituellement que des dépenses, connues dans leur principe, ne puissent être chiffrées avec précision.

Ces charges sont évaluées et comptabilisées dans le compte de stocks afférent à ce projet en vue de déterminer son coût complet. Ce coût constitue la base de déstockage des unités de projet.

Déstockage

Il s’agit de l’opération par laquelle on procède à la sortie des stocks des produits finis.

Incorporation des frais financiers

Il s’agit d’une dérogation admise par le CGNC, permettant l’intégration des frais financiers afférents aux emprunts contractés pour le financement des opérations immobilières pendant le cycle de production allant du début des travaux jusqu’à la date à la quelle les immeubles construits ou terrains aménagés sont en état d’être livrés.

L’incorporation de ces frais n’est possible que pour ceux directement affectables à un ou plusieurs projets déterminés. Les frais financiers ne peuvent être imputés à des terrains acquis dans le cadre de la constitution de la réserve foncière.

Inventaire permanent

Compte tenu de la durée de production et de la complexité d’évaluation des réalisations dans le secteur de l’immobilier, les stocks sont évalués selon la méthode de l’inventaire permanent. Cette méthode consiste en la comptabilisation dans les comptes de stocks de toutes les dépenses imputables aux projets immobiliers au fur et à mesure de leur réalisation.

En fin de l’exercice, les flux constatés en stocks en cours d’année sont repris globalement au niveau du compte de produits et charges.

Maître d’œuvre

Personne ou entreprise qui est chargée de réaliser l’ouvrage pour le compte du maître de l’ouvrage.

Maître d’ouvrage

Personne ou entreprise pour le compte de laquelle un ouvrage immobilier est réalisé.

Maître d’ouvrage délégué

Le représentant du maître de l’ouvrage au niveau des aspects techniques, tout organisme auquel sont confiées certaines missions ou travaux du maître d’ouvrage.

Permis de lotir

Il s’agit de l’autorisation de lotissement d’un terrain nu sur la base d’un plan ne variateur (définitif).

Permis de construire

Autorisation préalable à la réalisation des travaux de construction, et qui a pour but de vérifier que l’édifice respectera les règles d’urbanisme et de construction en vigueur.

Réception définitive

Elle intervient en principe un après la réception provisoire et constate l’achèvement intégral et conforme des travaux.

Réception provisoire

Elle est prononcée par un procès verbal établi par une commission visé dans le marché établi.

Réserve foncière

Elle est constituée des terrains acquis dans la perspective d’être lotis ou pour y édifier des bâtiments destinés à la revente. Ces terrains demeurent en réserve foncière jusqu’au début des travaux de lotissement matérialisés par l’autorisation de lotir ou de construire.

Stock

Les stocks dans le secteur immobilier sont constitués principalement par :

Les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière) ;

L’ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours ;

L’ensemble des travaux immobiliers de lotissements et/ou de construction achevés en attente d’être livrés ou d’être vendus. Les stocks ne comprennent pas des travaux de lotissement et de construction effectués pour le

Compte des mandants dans le cadre de conventions en maîtrise d’ouvrage déléguée.

Subventions

Il ne s’agit pas de subventions proprement dites, mais de contributions que l’Etat alloue aux bénéficiaires des programmes sociaux réalisés généralement en maîtrise d’ouvrage déléguée par les promoteurs publics de l’habitat pour le compte de l’Etat. Ces contributions sont allouées aux programmes visant la résorption de bidonvilles, de logements insalubres ou la restructuration des quartiers sous-équipés dans le cadre de

Conventions liant les dits promoteurs à l’Etat. A l’image des contributions précitées, ces promoteurs reçoivent également des contributions similaires d’autres démembrements de l’Etat tels que les Collectivités locales pour la réalisation de programmes conventionnés. Ces contributions sont assimilées à des avances faites par l’Etat au lieu et place des bénéficiaires des produits sociaux et ne deviennent définitivement acquises aux promoteurs concernés qu’une fois le programme achevé et la livraison des bénéficiaires effectuée.

Travaux achevés

L’ensemble des travaux ayant fait l’objet d’une réception technique.

Travaux en cours

L’ensemble des travaux de viabilisation et de construction édifiés sur une assiette foncière, le

Fait générateur d’inscription dans ce compte est le lancement des travaux.

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