Audit immobilier

1 -  Définition de la diligence technique

Diligence existe en finance, médecine…Lorsque le bâtiment va tout va. La moitié de la population de la terre vie dans les villes.

Méthode retenue par les entreprises voulant réaliser une acquisition, que ce soit un immeuble, une société, local commercial.

Mise en œuvre de procédures d’examens préliminaires. Les domaines clefs de la diligence sont :

-          les aspects financiers techniques et commerciaux

-          la qualité des dirigeants et l’évaluation des systèmes d’informations et de la gestion en place.

Etape de l’analyse :

-          historique

-          structure (super structure, structure, du toit jusqu’au sous-sol) à travers le descriptif technique.

-          BSI : bilan de santé de l’immeuble. Lié au carnet d’entretien, posséder par le syndic ou l’administrateur de l’immeuble. Il est émanent de la loi SRU.

Aujourd’hui le directeur technique de l’immobilier (asset + facility management) siège au conseil d’administration d’un groupe.

L’audit de l’immeuble permet de savoir si le projet est toujours rentable après travaux de maintient à faire, mises aux normes…

Le bâtiment pollue plus que les entreprises, l’agriculture…Aujourd’hui 240 KWH/M². L’aspect technique prime sur l’aspect financier alors qu’avant pas du tout. Avant c’était : on achète, après on verra pour les travaux.

2 -  Atouts d’une diligence

Créer la sécurité et la transparence nécessaire pour réaliser avec succès les transactions immobilières complexes. Quel est le besoin de l’investisseur ? Mettre les moyens en œuvre pour réaliser avec succès l’opération.

L’activité dans le domaine d’évaluation des bâtiments se concentre sur les aspects de la construction proprement dite, de la technique et de l’environnement.

Pour les domaines économiques, juridiques et fiscaux, on travaille en alliance avec les partenaires locaux compétents et reconnus.

L’évaluation d’un bien foncier, d’un immeuble ou d’un portefeuille plus complexe est effectuée par des auditeurs expérimentés travaillant dans des équipes pluridisciplinaires.

L’action ne se limite pas à saisir l’état de l’immeuble concerné mais dresser aussi un devis pour les mesures de remise en état à court, moyen et long terme. Pour mener à biens ces mesures, il faut respecter les points suivants :

-          descriptif de la méthodologie choisie (Pert, Gant…)

-          vérifications des conditions juridiques de la construction et du contrat. Ex : aérogare de Roissy qui s’écroule. La société qui a pris le contrat à fait sous traiter, et à fais mal le boulot. Dosage du béton.  50 kg de béton, 25 litres d’eau = règle + sable.

-          Organisation et coordination des portefeuilles.

-          Visite et inspection des sites (important).

-          Evaluation de l’état de l’immeuble, façade espace intérieur, structure porteuse…bardage (revêtement de la façade : bois, pierre, briquette, faux marbres)

-          Evaluation des installations techniques (chaudières, climatisation, gaz.)

-          Evaluation des substances dangereuses éventuelles (Plomb, amiante)

-          Devis approximatif des mesures de remise en état.

-          Documentation photos des vices & dégâts. Ex : dégâts des eaux : appel aux syndics.

-           Rédaction de rapport

SOCOTEC ET VERITAS : deux grands bureaux de diligence technique.

Exemple : démarche recommandé du TDD pour les transactions immobilières à l’étranger. Le nombre croissant de transaction immobilière a eu lieu en Chine ces dernières années, dans le cadre de fusion-acquisition.  Ex : Peugeot Renault pour Mitsubishi. Le plus souvent, dans le cadre d’achat, de location et de bien immobilier. Risques importantes pour ces transactions, qu’il est possible de réduire surtout en réalisant une démarche volontaire appelé (TDD) sur les biens immobiliers, que ce soit à louer, acheter, ou vendre. D’une façon générale, l’évolution récente de la prise en compte des actifs immobiliers, dans les bilans financiers des sociétés, a modifié fondamentalement leurs gestions financières, administratives et techniques.

En effet, l’estimation de la valeur technique d’un ouvrage de son état en instant T de l’importance éventuelle d’amélioration, et devenue plus que jamais nécessaire dans la gestion courante des biens immobiliers, indispensable en cas de transaction.

Assurance, transparence et moins de risques. Avant d’investir, je veux savoir dans quoi j’investis. Ex : centre de conférence internationale. 2000 personnes. 2% de morts. Arche de la défense, il y a eut des morts à cause de Mitterrand. Il voulait l’inauguration en 1989, pour coïncider avec la révolution.

Le diagnostic technique du diligence ne répond à aucune exigence réglementaire. Il s’agit d’une démarche volontaire qui constitue une évaluation technique ponctuelle.

Les 3 niveaux de diagnostic de TDD suivant

	Différents niveaux de diagnostics suivis
Diagnostic réglementaire Diagnostic volontaire ponctuel Diagnostic de suivis	Diagnostics réglementaires du patrimoine immobilier Diagnostic d’évaluation technique TDD -          Supervision de la maintenance et des services -          Diagnostic de suivi de l’état des actifs

Celui qui ne veut pas avoir de dégâts ou des vices gâchés, applique les trois.

Diligence technique = BSI / carnet d’entretien  et la maintenance.(édition l’arque)

Le diagnostic du diligence technique TDD fait ressortir les défauts : non-conformité, disfonctionnement, vieillissement, désordre réel, désordre potentiel du bâtiment mais, peut aussi faire ressortir les aspects positifs ou particularités. L’évaluation technique qui ressort du diagnostic TDD constituera une aide à la décision, dans le cadre d’une transaction. Cette évaluation technique permettra de se faire une bonne idée sur l’état technique du bien immobilier concerné.

3 exemples :

- on est acquéreur-locataire (cas le plus répandus pour les entreprises étrangère) : l’évaluation permettra :      

§  Identifier les principaux défauts et risques techniques (vérification de l’état et conformité du système protection incendie)

§  Utiliser les défauts pour négocier

§  Quantifier les aspects positifs

§  D’intégrer financièrement d’éventuels travaux d’amélioration

-          lorsque l’on est vendeur, l’évaluation permettra de :

§  de parfaire sa perception globale du bien

§  de présenter celui-ci y compris l’intégration d’éventuels travaux d’amélioration

-          lorsque l’on est gestionnaire (immobilier d’entreprise) ou propriétaire occupant, l’évaluation permettra :

§  besoin ponctuelle d’une évaluation technique globale

§  première phase de diagnostic généraliste permettant de détecter d’éventuels besoins plus ciblés et plus approfondi.

§  Dresser un schéma directeur de travaux d’améliorations

Pépinières : gérer par les collectivités locales, services en communs. Regus : version plus grande.

3 -    La due-diligence technique (DDT) dans le bâtiment

Technical due diligence

Atouts d’une diligence

Position due diligence immobilière dans le déroulement de la transaction. La due diligence est subdivisé en différents éléments clefs :

-          un marché immobilier

-          droit

-          fiscalité

-          technique de la construction

-          environnement (pollution)

-          finance

·         l’emplacement et le marché du bien immobilier sont analysés systématiquement dans le cadre du sous processus marché immobilier.

·         La vérification légale comprend l’analyse de questions telles que la structure de propriété, extrait du registre foncier ou dispositions des baux existants.

·         Lors de l’analyse fiscale (taxe due diligence), les risques découlant de l’acquisition d’un bien immobilier. Les risques découlant de l’acquisition d’un bien immobilier sont évalués.

·         Le sous processus technique construction inclus l’analyse de la construction et des équipements techniques de l’immeuble et prévoit aussi bien des visites que des examens formels. Ces visites sont faîtes par des inspecteurs, techniciens du bâtiment pour connaître exactement le bilan de santé de l’immeuble BSI. Gros œuvre et second œuvre. Les tours de la défense sont obsolètes sur le plan norme et subissent toutes un lifting.

·         Les risques environnementaux spécifiques sont déterminés dans le cadre de l’étude d’environnement (pollution) : amiante, plomb, climatisation. Pollution externe : intempérie façade.

·         La due-diligence se termine par l’évaluation financière du bien immobilier qui repose sur les autres sous-processus. Celle-ci inclus l’ensemble de répercussions financière découlant et pouvant découler d’un investissement immobilier. Cette analyse financière aboutit à la valeur d’usage de l’immeuble.

La réalisation d’une due diligence immobilière professionnelle accroit la transparence des projets immobiliers et permet au bailleur de fonds d’identifier les risques déterminants avant la conclusion de la transaction. Ex : l’immeuble de l’imprimerie nationale, SMACGM Marseille.

Subdivision en différents éléments :

Définition des profils requis

è Identifications des biens dédiées à la vente

è Due diligence immobilière

è Négociation conclusion de l’affaire

Market due diligence

Légale due diligence

Taxe due diligence

Due diligence technique

Due diligence environnement

= due diligence financière

= Décision d’investissement

L’évaluation technique de ses bâtiments, transparence et sécurité aide à la réalisation de la transaction. Ce portefeuille de diligence technique consiste en plusieurs choses. Un bâtiment peut être dédié à plusieurs fonctions :

-          les différents immeubles due diligence technique en matière de transaction immobilière :

o   les immeubles de bureaux : cycle de vie moyen 35 ans. Relatif aux travaux de transformation et réhabilitation.

o   Immeuble de commerce : soumise à des changements permanents. Changement permanent par l’utilisateur.

o   Immeuble industriel : Sont conçus en fonction des exigences spécifiques des utilisateurs. Etant donné que les immeubles industriels par leurs modes de fonctionnements et les processus de production interne. La détermination de leur valeur de marché est plus complexe. Ex : arcellor métal. Valeur du marché déterminé en fonction de deux pôles : production et l’humain.

o   Immeubles hôteliers : centre de l’intérêt des investisseurs. immobiliers. Cela s’explique surtout par le fait que les taux de rendements réalisable dans les marchés de capital à long terme, sont très bas en ce moment. L’étude concernant les immeubles hôteliers se concentre à part l’enveloppe extérieure surtout sur les installations techniques parce que l’élimination des vices constatés représente souvent la majeure partie des coûts estimés, en combinaison avec la remise en état indispensable, se présente aussi l’occasion d’une optimisation énergétique. Le cycle de vie des aménagements intérieurs des immeubles hôteliers est de 7 ans. Grâce à l’assise hôtelière, salons type bâtimat. La diligence financière incite donc à l’investissement.

o   Les immeubles sociaux : exigences et contrôles permanents sont très élevés, et nécessite  une approche complexe pendant leur évaluation. Un élément majeur, c’est l’exigence spécifique en matière de droit, surtout celles relatives à la protection contre l’incendie. Ex : nanterre, vente du terrain beaucoup moins cher que le marché. En contrepartie, pas le droit de mettre à 6000 euros / m²

4 -  La due diligence technique en immobilier

La transaction d’un bien immobilier ou industriel peut représenter de nombreux risques techniques et financier à court / long terme.

Connaître l’état technique du bien concerné (ses qualités et particularités techniques, niveau de conformité, ses disfonctionnement, les travaux à effectués) permet d’arbitrer les décisions d’achats, de cessions, locations ou réhabilitations.

L’expertise pour évaluer de façon objective et impartial l’état technique d’un bien immobilier, se résume de la manière suivante :

-          analyse des risques liés à l’environnement

-          mesure du niveau de pollution des sols, analyse du risque d’inondation, sismique. Ex : tour la plus haute du monde à Dubaï, sol argile

-          Evaluation de la conformité de l’ouvrage et de ses installations par rapport à la réglementation en vigueur : solidité, sécurité incendie, détection de la présence de plomb, amiante, gaz, électricité, accessibilité aux handicapés, respects des ICPE. Ex : relookage nexity, enlever l’amiante. Prix de location différent après car aux normes.

-          Diagnostic du fonctionnement des équipements et installations : ascenseurs, chaufferie, système de ventilation / climatisation, portes automatiques :

§  analyse des conditions de maintenances et d’entretiens,

§  études de performances techniques de l’ouvrage : capacité portante des structures. Au niveau de la structure, un bon sol :30 kg/ cm² (granit, gros sable et argile sec). Un seul moyen (1 Kg et 3 kg, entre 0 et 1kg, on ne donne pas de PC)

Chaque composante fais l’objet d’un rapport détaillé précisant les travaux de remises en l’état indispensable (réglementaire), et ce, pouvant être différé (amélioration et optimisation).

En plus de ces constats avant la transaction d’un bien, on doit tenir compte :

-          assistance à la gestion de la maintenance

-          étude de vulnérabilité (solidité, inondation, sismique)

-          suivi continu de l’état technique d’un patrimoine immobilier ou industriel

-          audit énergétique

-          supervision des prestations de maintenance externalisée (facility management)

4.1  AGMA : assistance à la gestion de la maintenance

Maîtriser la qualité des installations et optimiser les budgets.

Faire de l’externalisation un suivi rigoureux de maintenir au niveau de qualité de service assurer la sécurité des biens et des personnes, et pérenniser la valeur des actifs.

Ex : Chaufferie : de qualité. Acheté une machine norme européenne plus chère, moins de maintenance, qu’une machine qui tombe souvent en bas.

Les équipements et les installations doivent :

-          répondre tous aux normes de sécurité en vigueur.

-          Evaluation de l’état technique global de ces installations

-          Les prestataires doivent respecter les engagements contractuels

-          La qualité des prestations est elle suffisante pour maintenir la valeur du patrimoine.

-          Dans la démarche d’un donneur d’ordre, valoriser l’immobilier à travers l’entretien : comment identifier les priorités pour aller au plus juste le budget.

4.2   étude de vulnerabilite

Sur la solidité d’un bâtiment ou infrastructure existant, des paramètres doivent être pris en considération :

-          comment la structure résiste-elle au temps ?

-          les modifications des charges liées à l’exploitation sont elles acceptable ? ex : un immeuble nouvellement aux normes, les charges flambent, le locataire sera il content ?

-          quel est l’impact existant en cas d’incendie, de sinistres ?

une méthode fiable basée sur des vibrations

Comment on analyse cette méthode ? Mesurer le capteur par le comportement de l’ouvrage.

Vis-à-vis des vibrations ambiantes (trafic routier, ferroviaire, microséisme

-          Sur la base de ses mesures, on évalue le comportement de l’ouvrage, en cas de tempête, en cas de modifications de la structure et des charges appliqués, identification des risques encourus et proposition d’actions adaptés. Méthode par capteurs : beaucoup d’informations.

4.3   suivi continu de l’état technique d’un patrimoine immobilier ou industriel

SEPIA

Les bâtiments existants à usage privé ou public sont tout au long de leur cycle de vie, sujet à différentes formes de dégradations :

-          vieillissement des matériaux

-          altération de l’ouvrage

-          détérioration des équipements

-          le suivi régulier de l’état du patrimoine, permet d’anticiper l’aggravation et l’étendue des dégradations, de maintenir et d’optimiser la valeur du bien ou ses performances. Le donneur d’ordre avant de se lancer, doit se poser la question : comment abriter les décisions de gestion, entretien, maintenance, réparations, remplacements…

-          Comment planifier et budgéter le maintient en l’état et l’optimisation des performances du bien immobilier ?

-          Comment disposer d’un suivi des plans pluriannuels des travaux ?

-          Etablissement d’un indicateur SEPIA :

§  Evaluation de l’état actuel du bien

§  Comparaison du montant des travaux à réaliser et la valeur estimée du bien neuf

§  Entretien : entre 0 et 20%

§  Maintenance : 40 à 60%

§  Réparation : 80 à 100%

§  Remplacement : 100 à 140%

4.4    Audit énergétique

Objectif : disposer d’une cartographie des consommations et établir un programme d’amélioration : la hausse constante du coût de l’énergie et les impératifs d’environnement font aujourd’hui de la performance énergétique un enjeu de premier plan pour l’ensemble des secteurs économiques : investisseurs, maître d’ouvrage, gestionnaire de bâtiments et d’infrastructures…cet enjeu va bien au delà de l’obligation de conformité, aux nouvelles règles en matière d’énergie. Le donneur d’ordre doit se poser les questions suivantes :

-          comment identifier les sources potentielles d’économie d’énergie au cours de l’exploitation du patrimoine immobilier ?

-          comment définir et quantifier les solutions les moins énergivores ?

-          cartographie de la consommation electrique :

§  éclairage : 41%

§  logement : 7%

§  bureautique : 16%

§  Cuisine : 20% (four)

§  Chaufferie : 13%

§  Autres : le reste.

4 étapes pour le plan d’action de réduction de consommation énergétique :

- visite des sites / collectes des informations :

- Mesure sur site :

Hygrométrie

Luminosité

-          analyse de la consommation et des ratios

-          proposition d’implant d’actions avec chiffrage : définir les axes d’améliorations, suivis des travaux après recommandations

4.5   supervision des prestations de maintenance externalisée (facility management)

 Objectif des prestataires de services de maintenance : bien cadré

L’externalisation de la maintenance : IDEM AGEMA

Exemple : roissy : l’aéroport se casse la guele. Beaucoup de sous traitants,

4.6   Resume : Procédure due diligence technique dans le cadre de transaction immobilière

En matière immobilière, la DD consiste en un contrôle systématique du bien concerné. L’objectif est de recenser les atouts et les risques essentiel liés aux biens. La DD intègre les différents domaines centraux :

-          marché immobilier

-          droit

-          fiscalité

-          technique et construction

-          contamination du site et finance

-          analyse technique et précise des contrats en terme de propriété. Ex : le registre foncier

-          la partie technique et construction consiste en une analyse de la construction et les installations techniques : rechercher dans le bilan de contamination (EDD : environmental Due diligence)

-          Financial du diligence : s’appuyer sur le résultat des autres procédures. Cette finance apporte la totalité des retombées financières, effective et potentielles liées à un investissement immobilier.